Eingangs muss beachtet werden, dass Gegenstand des Grundverkehrsrechts die Kontrolle des Bodenmarktes durch staatliche Behörden ist, die durch verwaltungsbehördliche Maßnahmen, wie etwa Genehmigungsvorbehalte sowie Anzeigepflichten und Erklärungspflichten, für bestimmte Grundstückstransaktionen ausgeübt wird. Wenn die Genehmigung versagt wird, ist das Rechtsgeschäft unwirksam und kann somit nicht ins Grundbuch eingetragen werden bzw. nichtig und muss somit rückabgewickelt werden.
In diesem Zusammenhang muss beachtet werden, dass alle Bürger der Europäischen Union einen Anspruch auf Erwerb von Grundstücken haben, soweit sie ein durch das Recht der Europäischen Union gewährtes Aufenthaltsrecht in Anspruch nehmen und in Österreich einen ständigen Wohnsitz begründen wollen. Hierbei sind europarechtlich garantierte Aufenthaltsrechte zu berücksichtigen, die sich in Verbindung mit der Freizügigkeit der Arbeitnehmer, der Niederlassungsfreiheit sowie der Dienstleistungsfreiheit und der Aufenthaltsrichtlinien finden. Als Beispiel käme etwa ein deutscher Arbeiter in Betracht, der mit seiner Familie nach Österreich kommt, um in Österreich zu arbeiten oder ein schwedischer Pensionist, der sich in Österreich einen ständigen Wohnsitz schafft.
Von Bedeutung sind auch die Kapitalverkehrsfreiheit und der Erwerb eines Wohnsitzes. Die Kapitalverkehrsfreiheit setzt eine grenzüberschreitende Investition voraus. Darunter ist zu verstehen, dass einem Bürger der Europäischen Union bzw. einer in der Europäischen Union ansässigen Person durch eine landesgesetzliche Vorschrift der Erwerb eines ständigen Wohnsitzes in Österreich nicht verboten werden darf, den er von seinem Heimatland aus tätigt, solange er dafür sorgt, dass die Nutzung als ständiger Wohnsitz aufrecht bleibt, wie beispielsweise etwa durch Vermietung. Als Beispiel wäre etwa zu sagen, dass ein deutscher Staatsbürger, der weiterhin in Deutschland wohnt, in Österreich eine Wohnung kaufen kann, die er an einer anderen Person vermietet, der sie als ständigen Wohnsitz nutzt.
Auch der landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundverkehr muss berücksichtigt werden, der als grüner Grundverkehr bezeichnet wird. Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die dem landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Betrieb gewidmet sind. Darunter ist zu verstehen, dass sie landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzt werden müssen. Daher fallen Grundstücke, die landwirtschaftlich und forstwirtschaftlich nutzbar waren oder die ohne unverhältnismäßige Aufwendungen der landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Nutzung wieder zugeführt werden könnten nicht unter diesem Begriff. Dennoch dürfen aber ehemals landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke in den Anwendungsbereich aufgenommen werden, um Umgehungshandlungen hintanzuhalten. Dies aber nur, wenn die Nutzung eine aus diesem Zweck erklärbare Zeit zurückliegt. Daher schließen Baulandwidmungen oder andere Ausweisungen in Flächenwidmungsplan die Qualifikation als landwirtschaftliches und forstwirtschaftliches Grundstück nicht aus.
Es ist erwähnenswert, dass die Grundverkehrsgesetze im landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundverkehr in der Regel nur genehmigungspflichtige und genehmigungsfreie Rechtsgeschäfte vorsehen. Für genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte werden Zustimmungsgründe und Versagungsgründe als Genehmigungsbedingungen festgelegt. Versagungsgründe wären beispielsweise etwa die Gefährdung eines Vollerwerbsbetriebs im Bestand, wenn der Erwerber nicht gewährleistet, dass eine ordentliche Bewirtschaftung möglich ist.
In diesem Zusammenhang ist auch der Baugrundstücksverkehr zu berücksichtigen, der auch als grauer Grundverkehr bezeichnet wird. Weiters ist auch der Ausländergrundverkehr von Bedeutung. Es ist erwähnenswert, dass die Regelungen über den Ausländergrundverkehr nur zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Rechtsgeschäften unterscheiden. Alle Grundstücke sind unabhängig von der Grundstückseigenschaft betroffen, wobei es aber nur auf die Ausländereigenschaft des Erwerbers ankommt, aber nicht auf die des Veräußerers. Ausländer sind natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen bzw. juristische Personen, die ihren Sitz oder ihren Hauptwohnsitz bzw. ihre Hauptniederlassung nicht in Österreich haben. Ausländer sind aber auch juristische Personen mit Sitz in Österreich, an denen nur oder überwiegend Ausländer beteiligt sind sowie Vereine, deren ordentliche oder stimmberechtigte Mitglieder ausschließlich oder überwiegend Ausländer sind.
Weiters sind auch Stiftungen und Fonds, deren Vermögen nur oder überwiegend Ausländern zugutekommt, Ausländer. Davon ausgenommen sind Bürger der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes, da sie nämlich entweder den Österreichern gleichgestellt sind oder geregelt wird, unter welchen Voraussetzungen die Ausländergrundverkehrsregelungen auf sie nicht anwendbar sind.