Durch die Überlassung von Gegenständen zum Gebrauch, kommen verschiedene Rechtsgestaltungen in Betracht. Zu denken ist zunächst an die Miete von Wohnung, Büro, Geschäft, Auto, Fahrrad etc. Sie umfasst unverbrauchbare Sachen. Werden unverbrauchbare Sachen zum Gebrauch und zur Nutzung überlassen, liegt Pacht vor. Maßgebend ist nicht die von den Parteien gewählte Bezeichnung, sondern der vereinbarte Hauptzweck des Rechtsgeschäftes. Der Oberbegriff für die Miet- und Pachtverträge ist der Bestandvertrag.
Neben den Bestandverträgen, die die Überlassung von unverbrauchbaren Sachen entgeltlich regeln, gibt es die unentgeltliche Überlassung, und zwar die Leihe. Falls sie jederzeit widerruflich ist, heißt sie Bittleihe. Eine andere Form von Gebrauchsüberlasungsverträgen ist das Leasing. Leasingverträge haben sich im Wirtschaftsleben durchgesetzt. Man unterscheidet zwischen Operating-Leasing, welches inhaltlich der Miete im Sinne des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches nachgebildet ist, und dem Finanzierungsleasing. Obwohl die letzte Mischung aus verdecktem Raten-Kauf bzw. Kauf und Mietvertrag ist und das Kaufrecht auf den gesamten Vertrag Anwendung findet, werden Leasingverträge von der Rechtsprechung als Mietverträge angesehen.
Ein Mietvertrag kommt schriftlich, mündlich oder auch schlüssig, also stillschweigend, zustande. Wichtig ist, dass der Vermieter und der Mieter über den Mietgegenstand und den Mietzins einig sind, beide voll geschäftsfähig, also volljährig, und nicht besachwaltet, also entmündigt, sind. Mietverträge können auf unbestimmte Zeit, also unbefristet, oder auch auf eine bestimmte Zeit, also besfristet, abgeschlossen werden. Mieterschutzfreundliche Vorschriften kommen auf Wohnungen, Teile von Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten aller Art, wie etwa Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume etc. zur Anwendung; diese Aufzählung ist nur beispielhaft, so gelten Ordinationen oder Vereinslokale als Geschäftsräumlichkeiten, ebenso wurde das Atelier eines akademischen Malers als solche beurteilt. Sogar eine Garage kann dann unter den Begriff der Geschäftsräumlichkeit fallen, wenn sie vereinbarungsgemäß der Einstellung eines überwiegend geschäftlich genutzten Fahrzeuges dient.
Allerdings bestehen davon teilweise Ausnahmen. Sie umfassen nur Mietverträge, sodass alle sonstigen Benützungsverhältnisse sowie die Pachtverträge vom Anwendunsbereich ausgeschlossen sind. Voll ausgenommen sind außerdem Flächenmieten. Vom mieterfreundlichen Mietrechtsgesetz sind voll ausgenommen Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes vermietet worden sind und im Zusammenhang mit dem Betriebsgegenstand stehen; Studentenheime, Arbeiterheime etc., Heime von Caritas oder der Bewährungshilfe sowie Wohnungen, die nach Ende des Dienstverhältnisses in einem Ruhestand dem Dienstnehmer überlassen werden oder Sechs-Monats-Verträge, Zweitwohnungen, Mietgegenstände in Ein- und Zweifamilienhäusern. Für Mietobjekte in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, kommt die Anwendbarkeit mietrechtlicher Bestimmungen in Betracht.
Man unterscheidet zwischen Haupt- und Untermiete. Ein Hauptmietvertrag liegt vor, wenn der Mieter den Mietvertrag mit dem Eigentümer des Hauses oder dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Fruchtnießer der gsamten Liegenschaft, mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses oder mit dem Wohnungseigentümer abgeschlossen hat. Wenn ein Wohnungseigentumsbewerber vermietet, wird Hauptmiete nicht mit ihm, sondern mit allen Miteigentümern der Liegenschaft begründet und erst mit Begründung des Wohnungseigentums am Mietgegenstand geht die Vermieterstellung auf den Wohnungseigentümer über. Ein Unterrmietvertrag liegt dagegen vor, wenn der Mietvertrag nicht mit einer der vorgenannten Personen abgeschlossen wird. Die Abgrenzung ist wegen der unterschiedlichen Behandlung des Haupt- und Untermieters hinsichtlich der Mietzinsbildung und des Kündigungsschutzes relevant, zB kann ein gegen den Hauptmieter erwirkter Räumungstitel auch gegen den Untermieter vollstreckt werden, weshalb der Hauptmieter seinen Untermieter von einer Kündigung oder Räumungsklage des Vermieters unverzüglich in Kenntnis zu setzen hat. Der Umfang des Gebrauchs- und Benützungsrechts des Mieters wird in erster Linie vom Inhalt des Mietvertrags bzw. der mündlichen Mietvereinbarung bestimmt.
Der Mieter hat den Mietgegenstand und seine Einrichtungen, wie die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitäre Anlagen, so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Der Mieter ist somit für die Reparatur eines Boliers, eines Durchlauferhitzers, einer Heittherme und dergleichen Sanitär-, Heiz- oder Verbrauchsgeräte samt Armaturen zuständig, auch wenn dies auf eine Neuanschaffung hinausläuft. Ebenso kann vereinbart werden, dass der Mieter beim Ende des Mietverhältnisses die Wohnung, unabhängig von der tatsächlichen Abnützung, neu auszumalen und/oder den Parkettboden zu schleifen und zu versiegeln hat.
Die Betriebskosten für Wasserversorgung und Wasserentsorgung aus einer öffentlichen Wasserleitung sowie aufgrund der jeweiligen Landesverordnungen bzw. Lieferbedingungen vorgeschriebenen Dichtheitsprüfungen sowie die Erhaltung de rbetsehnden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung; Eichung, Wartung und Ablesung von Kaltwasserzählern; Verwaltungskosten etc. dürfen auf die Mieter überwälzt werden.
Welcher Mietzins zu zahlen ist, hängt von der Ausstattungskategorie der Wohnung ab. Es gibt vier Wohnungskateorien, und zwar Kategorie A, Kategorie B, Kategorie C und Kategorie D. Der Mietzins umfasst den Hauptmietzins, die Betriebskosten, den Anteil für allfällige Aufwendungen, den angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt. Das Entgelt, also Mietzins oder Pachtzins, muss nicht unbedingt in Geld geleistet werden, es können z.B. auch Dienstleistungen sein. Der vereinbarte Mietzins geht dem gesetzlich bestimmten vor. Mietzinsvereinbarungen sind zulässig, wenn der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient, in einem neuen Gebäude gelegen und neu geschaffen ist; in Denkmalschutzgebäuden; für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B in bestimmten Fällen; für unbefristete Mietverhältnisse.
Grundsätzlich ist der Vermieter zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten veprflichtet und hat für die allgemeinen Teile des Hauses, Behebung ernster Schäden des Hauses, wie etwa sicherheitsgefährdende Mängel der Wohnungselektrik oder Blei im Trinkwasser, aber auch innerhalb von Mietgegenständen bzw. Schimmel etc. einzustehen. Der Kündigungsschutz gilt für alle Mietverhältnisse, die nicht von den mieterfreundlichen Vorschriften voll ausgenommen sind, und für Miet- bzw. Nutzungsverträge im Wohnungsgemeinnützigkeitsbereich.
Vertragliche Kündigungsfristen und Kündigungstermine gehen den gesetzlichen vor. Eine vertragliche Abweichung von den gesetzlichen Fristen und Terminen muss klar formuliert sein. Für Wohnungen und Wohnräume gilt die gesetzliche Kündigunsfrist von einem Monat, wenn der Zins in monatlichen oder kürzeren Abständen zu bezahlen ist, sonst drei Monate zum letzten Tag eines Kalendermonats. Für Mietverträge andere Art, insbesondere üner Geschäftsräumlichkeiten ist die Kündigungsfrist drei Monate zum Ende des Quartals. Für Pachtverträge gelten andere Termine und Fristen: Pachtverträge über forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaften und über forstwirtschaftliche Betriebe: 1 Termin: 30. November; Kündigungsfrist: ein Jahr; Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Liegenschaften bzw. Über landwirtschaftliche oder gärtnerische Betriebe: 2 Termine: 31. März oder 30. November; Kündigungsfrist: sechs Monate; Pachtverträge anderer Art: 2 Kündigungstermine: 30. Juni oder 31. Dezember; Kündigungsfrist: sechs Monate
Sind mehrere Personen Eigentümer einer Liegenschaft, wie zB eines Hauses, so liegt schlichtes Miteigentum vor. Jeder schlichte Miteigentümer ist an der Liegenschaft bloß quotenmäßig, dh nach Bruchteilen, beteiligt. Jedem Miteigentümer steht es natürlich frei, seinen Miteigentumsanteil zu verkaufen oder zu belasten.
Bei Vermietung und Verpachtung sind Einkommen- und Umsatzsteuer zu zahlen. Sofern das gemietete Grundstück bzw. Gebäude zu einem Gewerbebetrieb gehört, ist noch Gewerbesteuer zu zahlen. Vom Grundbesitz an fallen noch die Grundsteier und die Bodenwertabgabe an, es gibt aber auch diverse Freigrenzen, Freibeträge und Befreiungstatbestände. Schriftliche Bestandverträge unterliegen einer Gebühr von 1 % vom Brutto-Entgelt. Auch die schriftliche Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrages unterliegt der Pflicht zur Selbstvergebührung. Zur Bemessungsgrundlage, also Brutto-Entgelt, gehören nicht nur der eigentliche Miet- bzw. Pachtzins, sondern auch die Nebenkosten, wie etwa Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben bzw. Heizung, die Umsatzsteuer sowie einmalige Leistungen, wie zB Baukostenbeiträge, Investitionsablösen usw.
Spekulationsgeschäfte sind Veräußerungsgeschäfte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung eine gewisse Frist nicht überschreitet. Diese Frist beträgt bei Grundstücken und anderen Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, zehn Jahre und verlängert sich für Grundstücke, bei denen innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung Herstellungsaufwendungen in Teilbeträgen abgesetzt wurden, auf fünfzehn Jahre. Bei anderen Wirtschaftsgütern, insbesondere bei Wertpapieren, bei sonstigen Beteiligungen und Forderungen, beträgt die Spekulationsfrist nur ein Jahr.
Ein Mietvertrag muss beispielhaft enthalten: die Namen des Vermieters und Mieters; genaue Beschreibung des Mietgegenstandes, wie etwa Adresse sowie Ausstattung und m2 sowie Zimmer; Zweck, wie etwa Wohnen oder Geschäftsraum etc.; Untervermietung; Halten von Tieren; Hausordnung; Beginn und Ende des Mietverhältnisses, wie etwa die Dauer; Nutzung durch den Mieter; Mietzins; Kaution; Betriebskosten und sonstige Nebenkosten; Erhaltungpflichten und Reparaturpflichten; Investitionen des Mieters, Veränderungen durch den Mieter, Wiederherstellungspflicht; Rückstellung des Bestandgegenstandes; weitere Rechte und Pflichten der Vertragsparteien; Kündigung; Unterschrifte.