Ein Bestandvertrag beinhaltet die Überlassung des Gebrauchs einer bestimmten unverbrauchbaren Sache oder deren Teile gegen ein bestimmtes oder bestimmbares Entgelt. Er kommt in unserem Alltag häufig vor, da alles Mögliche ge- oder vermietet wird: Autos, Fahrräder, Faschingskostüme, Bücher, Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten oder Filme. Von besonderer Bedeutung ist die Inbestandnahme von Liegenschaften und hier wiederum von Räumen und Wohnungen, zumal wir alle ein Dach über dem Kopf brauchen. Da jeder Mensch auf eine Unterkunft angewiesen ist, haben gesetzliche Regelungen über das Wohnen einen maßgebenden Einfluss auf die Gestaltung der Lebensplanung jedes Einzelnen. Gerade in Krisenzeiten hat daher der Gesetzgeber mitunter in den unterschiedlichsten Formen in das freie Kräftespiel zwischen Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt eingegriffen.
Der Bestandvertrag ist ein typisches Dauerschuldverhältnis. Der Terminus dient in Österreich als Oberbegriff für Miete und Pacht. Der Bestandvertrag gehört, gemeinsam mit Darlehen sowie Leihe und Verwahrung, zu den Verträgen auf zeitweilige Güterüberlassung; also sogenannten Gebrauchsüberlassungsverträge. Den Gegensatz dazu bilden die Güterübertragungsverträge, wie etwa Kauf, Tausch und Schenkung. Während bei der Miete der Gebrauch in der reinen Verwendung der Sache besteht, beinhaltet die Pacht auch die Fruchtziehung.
Zwischen Bestandgeber und Bestandnehmer besteht eine schuldrechtliche Beziehung. Bestandnehmer sind jedoch Rechtsbesitzer ihres Bestandrechts, was ihnen Besitzschutz, auch ohne rechtliche Vermittlung des Bestandgebers, gewährt. Und zwar sowohl gegenüber dem Bestandgeber selbst, wie gegenüber Dritten, etwa anderen dinglich oder obligatorisch Berechtigten. Zu unterscheiden ist der Bestandvertrag von einer ganzen Reihe anderer geregelter Vertragstypen, etwa der Leihe und dem Verwahrungsvertrag, Raumbenützung durch Miteigentümer im Rahmen getroffener Benützungsregelungen, familiären Benützungsverhältnissen, dinglichen Benützungsrechten, wie zum Beispiel Wohnrecht, dem Beherbergungsvertrag, dem Timesharing und vielen Mischverträgen.
Der Bestandvertrag ist häufig auch Teil gesetzlich nicht geregelter Mischverträge. So enthält der Tankstellenvertrag regelmäßig Elemente des Bestandvertrags, eines freien Dienstvertrags und oft weitere Typenelemente. Der Leasingvertrag besteht aus Elementen von Miete und Kauf. Mit dem Franchisevertrag verbindet sich immer wieder auch eine Unternehmens- und Rechtspacht. Auch bei familiären Benützungsverhältnissen spielt der Bestandvertrag eine Rolle.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung von Miete und Pacht:
Miete liegt vor, wenn sich die in Bestand gegebene Sache ohne weitere Bearbeitung
gebrauchen lässt.
Pacht, wenn sie nur durch Fleiß und Mühe benützt werden kann. Die Pacht beinhaltet
daher, im Gegensatz zur Miete, nicht nur ein Gebrauchsrecht, sondern auch das Recht
zur Fruchtziehung.
In der Praxis besonders schwierig ist die Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht. Ein Indiz für das Vorliegen eines Pachtvertrags ist es, wenn seitens des Bestandgebers die Betriebsmittel zur Verfügung gestellt werden oder ein Kundenstock, Warenlager oder eine Gewerbeberechtigung überlassen werden. Oft wird daher in Pachtverträgen eine Betriebspflicht vereinbart.
Maßgebend für die Abgrenzung ist daher nicht die in Bestand gegebene Sache sondern der vereinbarte Vertragszweck. Ein Fahrrad, Auto, eine Garage oder Wohnung werden gemietet. Ein betriebenes Kaffeehaus, ein Hotel, ein Gewerbetrieb, wie zum Beispiel eine Bäckerei, oder eine Jagd gepachtet. Bei der Pacht handelt es sich demnach nicht nur um den bloßen Gebrauch der Bestandsache, wie etwa Miete, sondern um ihre wirtschaftliche, also auf finanziellen Ertrag gerichtete, Nutzung.