Beim Abschluss des Mietvertrages für Wohnungen und Geschäftsräume kann der Vermieter mit dem Mieter eine Sicherheitsleistung, also Kaution, für künftig nachweislich aus dem Mietvertrag entstehende Ansprüche, wie etwa Mietzins bzw. Schadensersatz etc., vereinbaren. Empfehlenswert ist aus diesem Grund bei Mietbeginn und auch bei Rückgabe Fotos oder Übernahmeprotokoll der Wohnung anzufertigen. Die Kaution kann mangels ausdrücklicher gesetzlicher Bestimmung vertraglich geregelt werden. Üblich beträgt sie höchstens drei Monatsmieten, Neben- und Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer inbegriffen (Brutto-, das heißt Warmmiete).
Die Kaution kann auf einem Sparbuch mit Zinsen oder in Geldbertrag übergeben werden. Wenn die Kaution in Geldbertrag übergeben wird, hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch mit Zinsen zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren. Eine Veranlagung auf vergleichbaren Finanzierungsmöglichkeiten ist zulässig, wenn eine gleich gute Verzinsung und eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage gegeben sind, und wenn sie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglichen. Dies gilt jedoch nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Dienstwohnungen, Studentenheime etc. Die Übernahme der Kaution durch eine Bank ist zulässig; das wird als Bankgarantie bezeichnet.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen zurückzustellen. Und hier können viele Probleme zwischen Mieter und Vermieter entstehen. Denn immer häufiger wälzen Vermieter Erhaltungs- /Instandhaltungspflichten, wie die Wohnung neu auszumalen oder den Parkettboden zu schleifen und zu versiegeln (unabhängig von der tatsächlichen Abnützung), auf den Mieter über. Gesetzlich hat der Vermieter das Mietobjekt auf eigene Kosten zu erhalten. Die im Mietvertrag enthaltene Verpflichtung zum Ausmalen der Wohnung nach Mietende durch den Mieter widerspricht dieser Bestimmung. Der Mieter hat die Wohnung in dem Zustand zurückzustellen, indem er ihn angemietet hatte. Für die Nutzung der ihm überlassenen Wohnung zahlt er letztendlich den Mietzins. Der Mieter hat die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung des Bestandobjekts nicht zu vertreten, zumal die gewöhnliche Abnützung durch den Mietzins abgegolten ist und andererseits die durch das Ausmalen entstandene Werterhöhung ausschließlich dem Vermieter zugute kommt, der dann einen höheren Mietzins lukrieren kann.
Die Verpflichtung zum Ausmalen würde daher sogar zu einer Verbesserung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand führen. Insofern ist eine individuell verhandelte vertragliche Regelung, die Wohnung neu auszumalen oder den Parkettboden neu zu schleifen und zu versiegeln, unwirksam. Falls der Vermieter die Kosten für die Renovierung von der Kaution abgezogen hat, kann der Mieter sie vom Vermieter zurückverlangen. Außerdem erstreckt sich die Kaution nur auf mietvertragliche Forderungen; tritt der Mieter etwa in Konkurs, darf die Kaution aus der Insolvenzmasse nicht abgezogen werden.