In den letzten Jahren haben viele Einkaufszentren weltweit geöffnet. Zum ersten Mal haben die Unternehmen die Möglichkeit, Geschäfte in eigenen Räumen, und nicht wie bis jetzt einzelne Plätze in den Kaufhäusern, unter einem Dach einzurichten. Die neu geschaffene Infrastruktur verfügt auch über einen Parkplatz oder eine Parkgarage. In diesem Fall stellt sich die Frage für die Unternehmen, die ihre Geschäfte in den Einkaufszentren öffnen, ob sie die Räume mieten oder pachten, denn wenn sie mieten, dann unterliegen die Räumlichkeiten mieterfreundlicher Vorschriften, sie zwingend sind und vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden können. Besonders hervorzuheben sind der Kündigungsschutz, die gesetzlich geregelte Mietzinsbildung, Erhaltungs- und Verbesserungspflichten des Vermieters. Änlich ist es für Geschäfte in Bahnhöhen und dergleichen.
Für die Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht gibt es keine allgemeine Regeln, sondern kommt es immer auf den Einzelfall an. Wichtig ist, zu welchem Zweck der Raum überlassen wird, sowie welche Befugnisse dem Bestandnehmer eingeräumt werden. Ein Unternehmenspachtvertrag liegt vor, wenn ein lebenes Unternehmen, also eine organisierte Erwerbsgelegenheit mit allem, was zum Begriff des goodwill gehört, übergeben wird und das Unternehmen als rechtliche und wirtschaftliche Einheit fortbesteht; dies umfasst Betriebsmittel, Geschäftseinrichtung, Warenlager, Kundenstock und Gewebeberechtitung, Personal. Es müssen nicht alle Merkmale gleichzeitig vorliegen, sondern kommt es vielmehr darauf an, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt. Steht die Nutzung einer Räumlichkeit im Vordergrund, liegt im Zweifelsfall Geschäftsraummiete vor. Wird dagegen eine Betribspflicht vereinbart, kommt ein Pachtvertrag in Betracht, sofern sie auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers an der Art des Betriebs und an seinem Bestehen beruht.
Ein typischer Pachtvertrag liegt beispielsweise vor, wenn etwa ein Gastgewerbe in Bestand gegeben wird. Welche Vertragsart für Geschäfte in einem Einkaufszentrum zur Anwednung kommen, hängt vom Einzelfall und den Vertragsbedingungen ab. Betrachtet man ein Einkaufszentrum als eine Einheit mit vielen kleinen Zellen, die zusammenverbunden sind, so hängt das Geschäft des einen mit den anderen zusammen. Liegen aber Merkmale wie Warenlager, Kundenstock etc. (Grenzfälle), ist das Geschäft als einzelne Einheit zu betrachten. Die Beispiele aus der Praxis zeigen immer unterschiedliche Ergebnisse, die im Einzelfall nach dem Überwiegen der Merkmale entschieden werden.