Durch Wohnungen können Gefahren für andere Menschen ausgehen. Wenn etwa Gegenstände aus einem Fenster auf die Straße fallen und Passanten treffen. Für Wohnungsinhaber gibt es eine verschuldensunabhängige Haftung. Im Schadenersatzrecht gilt der Grundsatz Keine Haftung ohne Schuld. In einigen besonderen Fällen macht das Recht davon eine Ausnahme. Eine dieser Ausnahmen ist die Haftung für Wohnungen. Verschuldensunabhängig heißt, dass es im Prinzip nicht von Bedeutung ist, ob dem Wohnungsinhaber der Schaden vorwerfbar ist. Es ist also nur Voraussetzung, dass objektiv ein Schaden entstanden ist. Ob irgendjemand die gebotene Sorgfalt nicht eingehalten hat, ist nicht relevant. Die Haftung trifft den Wohnungsinhaber. Der Inhaber darf nicht mit dem Eigentümer verwechselt werden. In manchen Fällen kann dies zusammentreffen, in manchen aber auch nicht.
Eigentümer ist diejenige Person, der die Wohnung zivilrechtlich zugeschrieben ist. Bei Immobilien ist der Eigentümer im Grundbuch vermerkt. Der Eigentümer hat das Recht mit der Sache zu machen, was er möchte. Er kann die Wohnung vermieten bzw. verpachten, er kann sie renovieren, er kann die Wohnung aber auch so lassen, wie sie ist. Inhaber ist diejenige Person, die die Verfügungsmacht über die Sache hat. Das ist zum Beispiel ein Mieter. Zivilrechtlich ist die Sache bei der Vermietung dem Eigentümer nach wie vor zugeschrieben, er hat aber seine Verfügungsmacht eingeschränkt. Durch den Vermietungs- oder Pachtvertrag kann der Eigentümer nicht mehr mit der Sache machen, was er will. Er hat auf den Vertrag und auf den Mieter Rücksicht zu nehmen.
Zu beachten ist, dass man auch Inhaber der Wohnung ist, wenn man sich nicht darin befindet. Als Wohnungsinhaber wird die Person bezeichnet, die die Schlüsselmacht hat. Also auch, wenn man unterwegs ist, ist man Inhaber der Wohnung. Die Haftung wird durch Herausgießen oder Herauswerfen von Sachen begründet. Diesbezüglich ist nicht streng an den Begriffen festzuhalten. Das Herausgießen oder Herauswerfen ist weit zu verstehen. Gemeint ist damit auch, wenn Wasser aus einer Wohnung in eine andere rinnt. Wenn zum Beispiel von einem defekten Geschirrspüler Wasser aus der oberen Wohnung durch die Decke in die untere Wohnung läuft, ist das vom Begriff Herausgießen umfasst. So genannte Wasserschäden sind von der Haftung für Wohnungsinhaber erfasst. Der Inhaber der Wohnung haftet aber nicht für Rohrleitungsschäden von Rohren, die in die Wand eingebaut sind. Für Elektrogeräte, die Wasser verwenden, kann eine Haftung bestehen. Das wäre der Fall, wenn das Wasser austritt und durch die Wände oder Decke in eine andere Wohnung rinnt.
Für Haushaltsgeräte ist der Wohnungsinhaber verantwortlich. Solche Geräte sind auch regelmäßig zu warten. Gemeint sind damit vor allem Geschirrspüler oder Waschmaschine. Wie jedoch gesagt, übernimmt der Wohnungsinhaber keine Haftung für Rohrbrüche. Dies ist Sache des Eigentümers. Das heißt also ein Mieter haftet nur für Sachen, die in der Wohnung selbst sind. Für die Substanz oder Beschaffenheit der Wohnung haftet er nicht. Kritisch ist die Situation, wenn der Wohnungsinhaber eine Sache nicht selbst aus einer Wohnung herauswirft. Der Inhaber haftet nämlich auch für das Verhalten seiner Gäste. Benützt jemand mit Einwilligung des Wohnungsinhabers die Wohnung, kann eine Haftung eintreten. Dies gilt aber nicht, wenn jemand unerlaubt die Wohnung betritt. Im Falle eines Einbruchs oder auch bei Hausfriedensbruch haftet der Inhaber nicht. Also für einen Dieb, der Sachen aus dem Fenster wirft, gibt es keine Haftung für den Wohnungsinhaber.