Die Besitzer von Gebäuden haben einige Vorschriften zu beachten. Grundsätzlich ist die Erhaltung von Bauwerken in besonderen Gesetzen geregelt. Das Baurecht bestimmt, welche Vorschriften zu beachten sind, wenn ein Gebäude errichtet wird. Die baurechtlichen Bestimmungen enthalten auch Kriterien für die Instandhaltung von Bauwerken. Das rechtliche Problem hierbei ist, dass von solchen gemauerten Anlagen Gefahren ausgehen.
Das Risiko für unbeteiligte Dritte, aufgrund einer baulichen Errichtung verletzt zu werden, soll weitgehend vermieden werden. Die baurechtlichen Vorschriften dienen im Wesentlichen der Vorbeugung. Durch die gesetzlichen Richtwerte soll es erst gar nicht zu Schäden kommen. Das Schadenersatzrecht ist in dieser Hinsicht jener Teil des Rechts, der erst dann zum Tragen kommt, wenn schon ein Schaden eingetreten ist. Zu beachten ist auch, dass das Baurecht zum öffentlichen Recht gehört. Gegenstand der Regelungen ist das Verhältnis von Bürgern zum Staat. Eine Baugenehmigung ist bei einer Behörde zu beantragen. Zuständig für die Vollziehung des Bauwesens sind grundsätzlich die Gemeinden. Das Baurecht ist zudem Ländersache. Das heißt, es gibt in Österreich neun verschiedene Bauordnungen. Jedes Bundesland hat sein eigenes Baurecht, das verfassungsrechtlich geschützt ist. Die Unterscheidungen der neun Bauordnungen sind aber im Ergebnis minimal. Das Schadenersatzrecht hingegen ist ein Teil des Zivilrechts.
Das heißt, hier geht es primär um den Ausgleich zwischen den Bürgern. Treten im Zusammenhang mit Gebäuden Schäden auf, so ist der Besitzer zur Haftung verpflichtet. Das bürgerliche Recht unterscheidet zwischen Inhaber, Eigentümer und Besitzer. Diese Begriffe sind streng auseinanderzuhalten. Inhaber ist die Person, die das Gebäude in Gewahrsam hat. Gemeint ist damit die faktische Verfügungsmacht. Ein Hinweis für die Verfügungsmacht ist die so genannte Schlüsselgewalt. Derjenige, der den Schlüssel hat, ist in der Regel der Inhaber.
Eigentümer ist die Person, der das Gebäude zivilrechtlich zugeschrieben ist. Diese Person hat das Recht mit der Sache zu machen, was sie will. Es darf dabei aber nicht gegen Gesetze verstoßen werden. Der Eigentümer ist bei Gebäuden im Grundbuch eingetragen. Der Begriff Besitzer ist eine Mischform zwischen Eigentum und Innehabung. Für den Besitz ist die rechtmäßige Verfügungsmacht notwendig. Der Besitzer ist somit auch Inhaber. Zur Verfügungsmacht kommt aber noch der Wille die Sache für eine gewisse Zeit zu behalten hinzu. Typische Beispiele für Besitzer sind Mieter oder Pächter. Für die Haftung heißt das, dass derjenige haftet, der die Verfügungsmacht hat. Das kann entweder ein Eigentümer oder ein Mieter bzw. Pächter sein. Der Schaden muss durch einen Mangel am Gebäude verursacht worden sein. Der gesamte Einsturz oder die Herablösung von einzelnen Gebäudeteilen kann diesbezüglich Ursache sein. Der Schaden kann in einer Körperverletzung oder in einer Sachbeschädigung liegen. Fällt etwa ein Dachziegel von einem alten Haus auf ein Auto, liegt Sachbeschädigung vor. Stürzt die Treppe ein und reißt jemanden in die Tiefe, liegt eine Körperverletzung vor.
Der Besitzer des Gebäudes haftet nicht, wenn er beweisen kann, dass er alles Nötige getan hat, um den Schaden zu verhindern. Eine Verhinderung des Schadens kann etwa durch Absperrungen oder Sicherheitsnetze usw. erfolgen. Zu beachten ist, dass die baurechtlichen Anforderungen sehr streng sind. Hat der Besitzer gegen eine Vorschrift verstoßen, kann er nicht behaupten alles getan zu haben, was notwendig war. Die Gesetze gehen davon aus, dass ein Hausbesitzer sich ordnungsgemäß an die Vorschriften hält.