Wohnen ist ein existentielles Grundbedürfnis, das noch heute für viele Menschen nach rechtlichem Schutz verlangt. Mietwohnungen sollen daher nicht als Ware wie jede andere angesehen werden, zumal es einen echten Markt aufgrund der Begrenztheit von Grund und Boden nie geben kann. Der österreichische Gesetzgeber trug diesem Gedanken lange Rechnung, doch gehen die gesetzlichen Entwicklungen der letzten Jahre eindeutig in die Richtung einer Aufhebung der wichtigsten Grundsätze des Mietrecht, nämlich des Preis- und Kündigungsschutzes. Gerade diese Prinzipien des Mieterschutzes garantierten jedoch eine ausgewogene leistbare Wohnversorgung der Menschen in Österreich und zusammen mit dem System der Wohnbauförderung entwickelten sich Österreich und seine Städte zu einem Gebiet mit hoher Wohn- und Lebensqualität und einer gut erhaltenen Gebäudesubstanz.
Der österreichische Mieterschutz wird von drei Säulen getragen:
dem Zinsschutz als Schutz gegen Zinserhöhungen: Der Zinsschutz ist mittlerweile stark gelockert.
dem Kündigungsschutz: Dem Vermieter steht kein freies Kündigungsrecht zu. Er kann nur aus bestimmten, gesetzlich angeführten wichtigen Gründen kündigen. Allerdings wurde mit der Wohnrechtsnovelle 2000 der Kündigungsschutz aufgrund der vollkommenen Öffnung der Befristungsmöglichkeiten (abgesehen von einer Mindestbefristung von drei Jahren, Kettenmietverträge sind jedoch zulässig) stark aufgeweicht.
und der gerichtlichen Kündigung. Danach können dem MRG unterliegende Mietverträge von beiden Seiten nur gerichtlich gekündigt werden. Der Vermieter hat in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen. Den Vermieter trifft die Beweislast dafür, dass der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt.
Die Vorschriften des Schutzgesetzes Mietrechtsgesetz beinhalten zudem vorwiegend zwingendes Recht. Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, dass ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach diesem Bundesgesetz zustehenden Rechte geschlossen wurde, so kann der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, begehren, als Hauptmieter anerkannt zu werden.
Grundsätzlich werden die Erhaltungspflichten dahingehend getrennt, dass für allgemeine Teile des Hauses (Dach, Fassade Außenfenster, Stiegenhaus, allgemeine Leitungen etc.) der Vermieter (Liegenschaftseigentümer) zuständig ist und auch die Kosten dafür tragen muss, während den Mieter eine Instandhaltungspflicht ab Übernahme für den Innenteil des Mietgegenstands trifft. So wird im Zuge der Behebung eines Wasserschadens zwar sämtliche Kosten die mit der Instandsetzung des Schadens an der Mauer inklusive Verputz kostenmäßig dem Vermieter aufgebürdet, nicht dagegen das neue Ausmalen, Tapezieren oder Verfließen. Hier müsste sich demnach der Mieter im streitigen Verfahren um die Wiederherstellung des vorigen Zustands bemühen. Grundsätzlich darf der Mieter keinerlei Veränderungen am Mietgegenstand ohne vorherige Zustimmung durch den Vermieter vornehmen.
Unter einer legalen Ablöse oder einem sogenannten Investitionsersatz versteht man Ausgaben und Verbesserungen, die der Mieter beziehungsweise auch der Vormieter in die Wohnung investiert hat, wie etwa den Einbau von Klosett, Bad, Dusche oder Installationen. Diese Ausgaben können vor Auszug gegenüber dem Vermieter unter Vorlage der Rechnungen geltend gemacht und anteilig zurückverlangt werden. Hier sind allerdings beachtliche Formvorschriften einzuhalten, will der Mieter nicht seiner Ansprüche verlustig gehen.
Möbelablöse:
Oft werden aber auch hohe Geldbeträge für zurückgelassene Möbel verlangt. Hier ist der Nachmieter nicht verpflichtet, diese zu übernehmen. Kauft er sie jedoch dem Vormieter ab, so darf dieser nur den Zeitwert oder den Verkehrswert verlangen (das ist jener Betrag, den der Verkäufer erhalten würde, wenn er die Möbel zum Beispiel in einer Zeitschrift zum Verkauf anbietet). Jeder Betrag der diesen Wert übersteigt, kann binnen zehn Jahren zurückgefordert werden. Ablösen für Kündigungsverzicht: Der Vermieter kann vom Wohnungssuchenden nur in dem Fall Geld für den Mietvertragsabschluss verlangen, wenn er auf folgende Punkte verzichtet:
Kündigung wegen gänzlicher Untervermietung der Wohnung und
Kündigung wegen Nichtbenützung der Wohnung. Für diesen Verzicht kann der Vermieter bis zu 120 Nettomonatsmieten verlangen. Dieser Verzicht darf aber nicht befristet werden und muss auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters vereinbart worden sein.
Vertragserrichtungskosten: In machen Fällen wird versucht die Kosten der Vertragserrichtung auf die Mieter zu überwälzen. Ein derartiger Versuch ist dann illegal, wenn das Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich insbesondere den Mietzinsobergrenzen unterliegt und der Vertrag durch den Vermieter aufgesetzt wurde.
Überhöhte Kaution:
Nach dem Obersten Gerichtshof kann eine Kaution, die mehr als sechs Bruttomonatsmieten umfasst, überhöht sein, da in der Regel kein Sicherungsbedürfnis in diesem Ausmaß vorliegt. Dann kann der darüber hinausgehende Betrag zurückgefordert werden.
Vertraglich vereinbartes Weitergaberecht:
Hier bestimmt der Hauptmieter seinen Nachmieter selbst; allerdings nur im Falle eines echten Weitergaberechts. In der Regel erhalten die Mieter aber bloß Präsentationsrechte. Nur wenn ein echtes Weitergaberecht vorliegt, hat der Mieterwechsel keine Auswirkungen auf die Miethöhe und dann können auch nichtverwandte Dritte die Mietrechte übernehmen.
Mietzins für Hauptmiete:
Der Gesamtmietzins besteht aus: Hauptmietzins, Betriebskosten (samt öffentlichen Abgaben), allfälligen besonderen Aufwendungen (anteilig), einem allfälligen angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstigen Leistungen. Der Vermieter ist berechtigt vom Mieter die Umsatzsteuer zu verlangen.
Die Höhe des Mietzinses ist unter anderem abhängig von der Ausstattung und Lage der Wohnung. Folgende Arten von Wohnungen werden unterschieden:
Kategorie A-Wohnung Diese muss sich in einem brauchbaren Zustand befinden, mindestens 30 m2 groß sein und aus einem Vorraum, einem Zimmer, einer Küche oder Kochnische, einem Klosett, einer modernen Badegelegenheit, einer Warmwasseraufbereitung sowie einer Zentralheizung bestehen.
Kategorie B-Wohnung Diese muss sich in einem brauchbaren Zustand befinden, und aus mindestens einem Vorraum, einem Zimmer, einer Küche oder Kochnische, einem Klosett, sowie einer modernen Badegelegenheit bestehen.
Kategorie C-Wohnung Diese muss sich in einem brauchbaren Zustand befinden, und über eine Wasserentnahmestelle und einem Klosett im Inneren der Wohnung verfügen.
Kategorie D-Wohnung Diese liegt dann vor, wenn sich entweder keine Wasserentnahmestelle oder kein Klosett im Inneren der Wohnung befindet oder eine dieser beiden Einrichtungen nicht funktioniert.
Befindet sich Ihre Wohnung in keinem brauchbaren Zustand, müssen Sie nach der Übergabe der Wohnung diese Mängel dem Vermieter (am besten schriftlich, eingeschrieben und Kopie behalten) mitteilen, sonst verlieren Sie Ihr Recht, den Mietzins nachträglich herabsetzen zulassen. Auf keinen Fall sollten Sie die Schäden selbst beheben lassen.
Außer der eigentlichen Miete muss jeder Mieter noch den seiner Wohnungsgröße entsprechenden Anteil an den Hausbetriebskosten zahlen. Solche Betriebskosten sind: Müllabfuhr, Wasser und Abwassergebühren, Rauchfangkehrer, Hausbesorger- und Reinigungskosten, Beleuchtung des Stiegenhauses, Schädlingsbekämpfung, Steuern und Abgaben, Verwaltungshonorar und die Versicherung für das ganze Haus. Sie werden nach der Wohnnutzfläche des Hauses auf alle Mieter aufgeteilt. Seit 1999 gibt es die Möglichkeit hier abweichende Verteilungsschlüssel bei verbrauchsabhängigen Kosten zu vereinbaren.
Die Miete kann nur wegen notwendiger Erhaltungsarbeiten (und geförderten nützlichen Verbesserungsarbeiten) erhöht werden. Die Erhöhung ist nur dann zulässig, wenn die Arbeiten nicht aus der Mietzinsreserve der vergangenen und der zukünftigen zehn Jahre bzw. zwanzig Jahre finanziert werden können. Es muss die für den Mieter kostengünstigste Variante ausgewählt werden; das heißt, dass bei Sanierungsarbeiten, wie zum Beispiel Sockelsanierung, also Generalsanierung, die durch öffentliche Förderungen gefördert werden, der Hauseigentümer sich um diese bemühen muss. Verbesserungsarbeiten dürfen nur dann durchgeführt werden, wenn dadurch die öffentliche Förderung die Miete nicht höher wird, als wenn nur Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden würden.
Es gilt die Formel: Kosten der Erhaltungsarbeiten + Kosten der Verbesserungsarbeiten öffentliche Förderung = Mietzinserhöhung wie bei Erhaltungsarbeiten.
Die Erhöhung muss durch ein Verfahren vor dem Gericht bewilligt werden. Die Mieter haben im Verfahren Parteienstellung und können Einwendungen machen. Die Mietzinserhöhung für Erhaltungsarbeiten kann sich über einen Zeitraum von zehn Jahren erstrecken, bei geförderten Sanierungsarbeiten können die landesgesetzlichen Fördergesetze diesen Zeitraum erhöhen, wie zum Beispiel in Wien bis fünfzehn Jahre. Bestandverträge werden auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen und dementsprechend unterscheidet sich die Art ihrer Beendigung. Bestandverträge auf bestimmte Zeit enden grundsätzlich durch Zeitablauf, wobei auch eine wiederholte Verlängerung des Bestandverhältnisses auf bestimmte Zeit möglich ist.