Hauptmietvertrag - Untermietvertrag
Ist der Vermieter der Eigentümer der Wohnung, so kann ein Hautpmietvertrag abgeschlossen werden. Ob jemand Eigentümer einer Wohnung ist, kann in der Abteilung Grundbuch am Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt, nachgesehen werden. Dieser Umstand ist deshalb so wichtig, weil der Eigentümer keinen Untermietvertrag abschließen darf, der mieterfeindliche Regelungen im Gegensatz zum Hauptmietvertrag enthalten könnte. Dies sind Kündigungsmöglichkeiten und Mietzinsbeschränkungen zu Lasten des Mieters. Es kommt öfters vor, dass sich die Vermieter der Mietwohnung wechseln. Wenn der Eigentümer der Wohnung diese während des laufenden Mietvertrages verkauft, hat das grundsätzlich keinen Einfluss auf das Mietverhältnis. Der neue Eigentümer ist an den bestehenden Mietvertrag mit allen Vereinbarungen gebunden. Jeder Hauptmieter kann einzelne Zimmer in seiner Mietwohnung an einen Untermieter weitervermieten.
Es ist jedoch nicht erlaubt, die ganze Wohnung weiterzuvermieten oder ein Teil davon zu einem zu hohen, unverhältnismäßigen Mietzins. Wenn dies doch der Fall ist, kann der Vermieter den Mietvertrag mit dem Mieter aufkündigen und der Untermietvertrag wird gegenstandslos. Ein Anwendungsfall wäre zum Beispiel, wenn der Mieter für eine bestimmte Zeit ins Ausland zieht und die Mietwohnung um den doppelten Preis an einen Dritten vermietet. Dies ist rechtlich nicht möglich und der Vermieter hat die Möglichkeit den Mietvertrag mit dem Mieter und dem Untermieter mit sofortiger Wirkung aufzulösen. Normalerweise wird jeder Vermieter ein Untermietverbot in dem Mietvertrag aufnehmen. Dennoch kann der Hauptmieter Zimmer in seiner Mietwohnung weitervermieten. Es darf nur nicht gegen die oben genannten Gründe verstoßen werden und es dürfen nicht an mehr Personen vermietet werden, als Zimmer in der Mietwohnung sind. Weiters darf der Mieter keinen Untermietvertrag abschließen, wenn der Verdacht besteht das der Untermieter gegen den Hausfrieden verstoßen wird. Das kann aber naturgemäß im Vornhinein nur sehr schwer beurteilt werden. Vor allem in Wohngemeinschaften und Studentenwohnung kommen diese Regelungen oft zur Anwendung.
Form des Mietvertrages
Mietverträge können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Zum Schutz des Mieters sollte dieser aber immer in schriftlicher Form erfolgen. Mietverträge, die schriftlich abgeschlossen werden, müssen vergebührt werden. Diese ist am zuständigen Finanzamt zu bezahlen. Wer diese Gebühr bezahlt, kann zwischen Mieter und Vermieter geregelt werden, vor dem Finanzamt haften beide gleichzeitig für diesen Betrag. Die Höhe der Vergebührung hat der Vermieter selbst zu berechnen und beträgt je nach Art des Mietvertrages und ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt, unterschiedlich. Forderungen vom Vermieter oder der Hausverwaltung hinsichtlich der Vertragserrichtung sind nicht erlaubt. Weiters können in einem Mietvertrag auf der Mieterseite auch mehrere Personen stehen, wenn der Vermieter damit einverstanden ist. So können zum Beispiel auf der Mieterseite das Ehepaar Hans und Brigitte Müller stehen. Es gibt vorformulierte Mietverträge, die man in Trafiken, Geschäften, Versicherungen kaufen kann. Hier muss ein Mieter besonders vorsichtig sein, da diese meist vermieterfreundlich sind und diese vor allem Formulierungen zu Lasten des Mieters enthalten, wie zum Beispiel, dass der Mieter für alle Reparaturen aufzukommen hat.
Bestandteile des Mietvertrages
Ein ganz wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist die Höhe des Mietzinses, der detailliert geregelt und nach Art der Kosten aufgeschlüsselt werden sollte. Weiters sollte die Erhaltungspflicht des Mieters genau beschrieben werden, das heißt genau regeln wann der Mieter für welche Schäden und in welcher Höhe aufzukommen hat. Für Schäden, die der Mieter verursacht hat, muss dieser immer aufkommen. Es sollten Regelungen vermieden werden, in denen der Mieter verpflichtet wird Einrichtungen und Geräte zu erneuern. Der Mieter hat immer Kleinreparaturen zu bezahlen, die jedoch nicht höher als Euro 70,- sein dürfen. Die Erhaltungspflicht ist vielfach vor dem Obersten Gerichtshof judiziert worden, mit teils sehr unterschiedlichen, entgegen gesetzten Entscheidungen. Es kann daher keine allgemeine rechtliche Beurteilung zu der Erhaltungspflicht abgegeben werden. Im Gesetz ist somit nicht geregelt, ob der Mieter oder Vermieter etwa für eine Reparatur einer Gastherme aufzukommen hat. Bei nicht funktionierender Heizung kann der Mieter aber immer eine Mietzinsreduktion verlangen und weniger Mietzins bezahlen, weil die Wohnsituation beeinträchtigt ist.
Um sich Streitigkeiten zu ersparen, sollte der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses die Mietwohnung durch eine Inventarliste und Fotos gut dokumentieren, da im Mietvertrag oft Regelungen getroffen werden, die die Rückstellung der Mietwohnung nach Beendigung des Mietvertrages betreffen. Der Mieter haftet nicht für die gewöhnliche Abnützung, denn dies würde bedeuten, dass dieser die Wohnung gar nicht bewohnt hat. Dies kann vom Vermieter abgeändert werden, sodass der Mieter bei Vertragsabschluss genau darauf schauen muss, welche Regelungen im Mietvertrag aufgenommen werden. Eine gewöhnliche Abnützung sind Gebrauchsspuren in Wänden und Böden. Weiters muss der Mieter die Mietwohnung nicht neu ausmalen. Bei Abschluss des Mietvertrages sollte daher der Mieter darauf bestehen, wenn eine solche Klausel im Mietvertrag enthalten ist, diese zu streichen. Des Öfteren kommt es zu Beginn des Mietvertrages auch zu der Frage von Zahlungen von Ablösen. Dabei hat der Mieter einen einmaligen Geldbetrag für Möbel, neue Fußböden, Elektrogeräte etc. zu bezahlen. Hierbei sollte sich der Mieter auf jeden Fall eine schriftliche Bestätigung der Zahlung ausstellen lassen. Hinsichtlich der Höhe der Ablöse sollte man sich auch im Vorfeld erkundigen, ob diese gerechtfertigt ist. Dazu gibt es Beratungsstellen der Mietervereinigung, Arbeiterkammer oder anderen Institutionen.
In den meisten Fällen einer Vermietung wird der Vermieter eine Kaution vom Mieter verlangen. In welcher Höhe und wie diese zu erfolgen hat, haben Mieter und Vermieter miteinander zu vereinbaren. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter Beschädigungen, die über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehen von der Kaution abziehen. Außerdem kann er ausstehende Mietzinszahlungen des Mieters mit der Kaution gegen verrechnen. Während des Mietverhältnisses darf sich der Mieter aber nicht auf die Kaution berufen und den Vermieter anweisen, dass er den Mietzins von der Kaution nehmen sollte. Sie gilt als Sicherheit für den Vermieter und sind vor allem für Beschädigungen in der Mietwohnung gedacht. Wenn es keine gibt und auch keine Mietzinse mehr ausständig sind, bekommt der Mieter die Kaution samt Zinsen vom Vermieter nach dem Auszug aus der Mietwohnung wieder zurück. Anstatt einer Barzahlung kann als Kaution auch eine Bankgarantie herangezogen werden. Wurde die Mietwohnung in der Mietzeit verkauft und gibt es einen neuen Eigentümer geht die Verpflichtung der Rückzahlung der Kaution auf diesen über. Dies ist auch dann der Fall, wenn der alte Eigentümer dem neuen die Höhe der Kaution nicht übergeben hat.
Weiters ist festzulegen, wie der Mieter die Betriebskosten zahlen wird. Dabei kann der Vermieter alle Zahlungen gleich direkt an den Mieter überwälzen, sodass dieser mit dem örtlichen Strom- und Gasbetreiber in Kontakt tritt und die Zahlungen und Abrechnungen leistet. Oder der Mieter zahlt zusätzlich monatlich einen Betrag an den Vermieter und es wird einmal im Jahr mit der Abrechnung des jeweiligen Strom- oder Gasanbieter gegenverrechnet.