Was ist ein Grundbuch und wie ist es aufgebaut?




Eingangs muss erwähnt werden, dass das Grundbuch ein öffentliches Buch ist, in das die dinglichen Rechte sowie auch verdinglichbaren Rechte an Liegenschaften eingetragen werden. Daher dient das Grundbuch dazu den Liegenschaftsverkehr zu sichern und die Rechtslage an Grundstücken klarzustellen. Denn wenn das Eigentum sowie Rechte und Pflichten an einer Liegenschaft klar feststellbar ist, kann Streit vermieden werden. Es ist ebenso erwähnenswert, dass als dingliches Recht ein Recht bezeichnet wird, dass eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jeden anderen wirksam ist, wie beispielsweise unter anderem etwa Eigentum, Hypothek oder Fruchtgenuss. Außerdem wird der Kauf einer Liegenschaft bzw. die Hypothek an einer Liegenschaft erst dann als gültig betrachtet werden können, wenn dieser auch ins Grundbuch eingetragen wird. Denn erst wenn der Kauf einer Liegenschaft ins Grundbuch eingetragen wurde, gilt die Liegenschaft als erworben.

Zudem muss beachtet werden, dass die Eintragung der Liegenschaft ins Grundbuch als Einverleibung bezeichnet wird. Sodann ist für die Einverleibung eine beglaubigte Urkunde über das Erwerbsgeschäft nötig, wobei der Übergeber in dieser beglaubigten Urkunde auch die ausdrückliche Erklärung abgeben muss, dass er in die Einverleibung einwilligt. Für Liegenschaften, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, braucht es zur Eigentumsübertragung dieser Liegenschaften anstelle der Einverleibung ins Grundbuch die gerichtliche Hinterlegung der Urkunde beim Grundbuchsgericht.

Zudem ist es erwähnenswert, dass das Grundbuch ein öffentliches Register ist, das von den Bezirksgerichten geführt wird, in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet. Außerdem ist das Grundbuch für jede Person zugänglich. Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und aus der Urkundensammlung, wobei zu beachten ist, dass im Grundbuch grundsätzlich alle Liegenschaften verzeichnet sind. Im Hauptbuch wird für jeden Grundbuchskörper eine eigene Grundbuchseinlage mit eigener Einlagezahl angelegt, wobei ein Grundbuchskörper wiederum aus mehreren Liegenschaften bzw. Grundstücken bestehen kann. Die einzelnen Einlagen bestehen aus drei Teilen bzw. Blättern, und zwar aus dem A-Blatt also Gutbestandsblatt, aus dem B-Blatt also Eigentumsblatt und aus dem C-Blatt also dem Lastenblatt. Das Gutsbestandsblatt umfasst die Aufschrift, das heißt die Bezeichnung der Liegenschaft sowie die Einlagezahl, und zwei Abteilungen.

In der ersten Abteilung sind alle Grundstücke also Parzellen des Grundbuchskörpers mit Grundstücknummer bzw. Katastralzahl und Benützungsart verzeichnet. Die zweite Abteilung wiederum enthält die Rechte, die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbunden sind, wie beispielsweise etwa Grunddienstbarkeiten. In der zweiten Abteilung werden auch Veränderungen am Grundbuchskörper durch Zuschreibungen und Abschreibungen sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Lasten bzw. die Anmerkung, dass eine Maschine nicht dem Liegenschaftseigentümer gehört, eingetragen. Das Eigentumsblatt wiederum gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und es enthält die Eigentümer bzw. Miteigentümer der Liegenschaft sowie auch die Eigentumsübertragungen. Das Lastenblatt wiederum enthält die Belastungen, die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbunden sind, wie insbesondere etwa die Hypotheken, Dienstbarkeiten, Veräußerungsverbote und Belastungsverbote sowie Vorkaufrechte und Wiederkaufsrechte. Außerdem ist das Hauptbuch die rechtliche Grundeinheit des Grundbuchs.

Hierbei muss beachtet werden, dass die einzelnen Liegenschaften bzw. Grundstücke wiederum in Parzellen unterteilt sein können. Die Parzellierung der Liegenschaft dient nämlich dazu sie leichter zu verkaufen. Das heißt also, dass es leichter ist, ein 10.000 Quadratmeter Grundstück zu verkaufen, wenn sie in fünf gleich große Parzellen untergliedert wird. Die Urkundensammlung wiederum ist die Sammlung der Originale und beglaubigten Abschriften von Urkunden, aufgrund derer bücherliche Eintragungen erfolgen, wie beispielsweise etwa Kaufvertrag oder Wohnungseigentumsvertrag.

In diesem Zusammenhang ist es ebenso erwähnenswert, dass es drei Arten von Grundbuchseintragungen gibt, und zwar die Einverleibungen, die Vormerkungen und die Anmerkungen. Die Einverleibung dient dem unbedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust und setzt die Vorlage einer Urkunden über das Erwerbsgeschäft voraus sowie eine Aufsandungserklärung. Eine Aufsandungserklärung ist die Erklärung der betreffenden Person, dass sie mit der Einverleibung einverstanden ist. Die Vormerkung dient dem bedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust und ist dann möglich, wenn die private Urkunde nicht die Erfordernisse aufweist, die für die Einverleibung aufgestellt sind oder wenn die öffentliche Urkunde noch nicht vollstreckbar ist. Durch die Vormerkung kann der Antragsteller verhindern, dass andere Personen Rechte an der Liegenschaft erwerben, die seinem Rechtserwerb wiederum entgegenstehen würden.

Sollten die fehlenden Urkunden eingebracht werden, wandelt sich die Vormerkung somit in einer Einverleibung. Die Anmerkung kann entweder rechtserhebliche Umstände ersichtlich machen, wie etwa persönliche Verhältnisse, oder sie kann besonders geregelte Rechtswirkungen auslösen. Zu den besonders geregelten Rechtswirkungen gehören insbesondere die Anmerkung der Rangordnung und die Anmerkung der Streitanhängigkeit. Außerdem kann man bei jedem Bezirksgericht und sogar auch bei Notaren bzw. Rechtsanwälten Grundbuchsauszüge erhalten, da auch ein elektronischer Zugang zum Grundbuch möglich ist.

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