Eingangs muss erwähnt werden, dass es bei Grundbucheintragungen einige Prinzipien gibt, die beachtet werden sollen. Zu diesen Prinzipien gehören der Öffentlichkeitsgrundsatz, der Eintragungsgrundsatz, der Vertrauensgrundsatz, das Prioritätsprinzip, das Spezialitätsprinzip sowie das Legalitätsprinzip und das Antragsprinzip. Unter Öffentlichkeitsgrundsatz ist zu verstehen, dass jede Person berechtigt ist in das Grundbuch Einsicht zu nehmen, um sich über die Rechtsverhältnisse an den Liegenschaften zu informieren. Außerdem besteht die Möglichkeit Grundbuchsauszüge bei jedem Bezirksgericht bzw. bei Notaren oder bei Rechtsanwälten zu erhalten. In diesem Zusammenhang muss jedoch beachtet werden, dass bei den Personenverzeichnissen die Publizität beschränkt ist. Denn aus den Personenverzeichnissen sind nur den eingetragenen Personen, über die sie betreffenden Eintragungen, und Personen, die ein rechtliches Interesse an diesen Eintragungen haben, Auskünfte zu erteilen.
Der Eintragungsgrundsatz wiederum besagt, dass die Erwerbung, Übertragung sowie Beschränkung und Aufhebung bücherlicher Rechte nur durch die Eintragung im Grundbuch bewirkt werden kann. Außerdem ist die Eintragung im Grundbuch, also die Einverleibung, bei Liegenschaften sehr wesentlich, da die Liegenschaft nur durch die Grundbuchseintragung rechtlich erworben werden kann. Es ist jedoch auch erwähnenswert, dass der Eintragungsgrundsatz unter Umständen sogar durchbrochen werden kann, denn wenn eine Person bereits eine Liegenschaft ersitzt, kann dieser Ersitzende bereits nach Ablauf der Ersitzungszeit Eigentum daran erwerben. In diesem Fall dient seine Eintragung im Grundbuch nur mehr als Bestätigung. Trotzdem kann der außerbücherliche Ersitzungsbesitzer ebenso zur Grundbuchseintragung verpflichtet sein. Denn die Einverleibung ist einem neuen Eigentümer immer zu raten, weil eine andere gutgläubige Person vom bisherigen Eigentümer, der als solcher noch im Grundbuch eingetragen ist, wirksam Eigentum und andere dingliche Rechte erwerben kann, solange das Recht des Ersitzungsbesitzers aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist.
Die Voraussetzung für den Erwerb einer Liegenschaft durch Eintragung im Grundbuch sind ein gültiger Rechtsgrund sowie das Vorhandensein eines berechtigten Vormannes und die Berechtigung dieses Vormannes gewisse Rechte an der Liegenschaft einzuräumen. Zudem müssen auch die erforderlichen Urkunden vorliegen, wie beispielsweise etwa Kaufvertrag. Sollte eine Grundbuchseintragung aufgrund eines ungültigen Grundes vorgenommen worden sein, hat die davon betroffene Person nur mehr die Möglichkeit im streitigen Verfahren die Löschungsklage bezüglich des ungültig im Grundbuch eingetragenen Rechtes zu erheben. Das bedeutet also, dass der Vormann, der durch die Einverleibung in seinem bücherlichen Recht verletzt wurde, eine Löschungsklage gegen den zu Unrecht eingetragenen Nachmann erhebt, mit der Begründung, dass die Eintragung unwirksam sei und aus diesen Grund auch zu löschen sei.
In diesem Zusammenhang muss auch berücksichtigt werden, dass der bücherliche Vormann jene Person ist, die zum Zeitpunkt des Ansuchens um Eintragung der Liegenschaft bzw. um Eintragung des dinglichen Rechtes im Grundbuch Eigentümer der betreffenden Liegenschaft oder Inhaber des sonstigen Rechtes ist, an dem die Veränderungen erfolgen sollen. Zudem muss der Vormann im Grundbuch aufscheinen.
Auch der Vertrauensgrundsatz muss berücksichtigt werden, denn das Vertrauensprinzip entfaltet nicht zwischen dem Berechtigten und seinem Nachmann, sondern nur zwischen dem Berechtigten und einer gutgläubigen Person seine Wirkung. Der Vertrauensgrundsatz kommt nämlich dann zum Tragen, wenn eine Person der Meinung ist von einem Berechtigten die Liegenschaft zu erwerben, weil die betreffende Person glaubt, dass er im Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft eingetragen ist, aber in Wirklichkeit ist er gar nicht der wirklich berechtigte Vormann und unberechtigt im Grundbuch eingetragen. Die gutgläubige Person ist jedoch nur dann aufgrund des Publizitätsprinzips geschützt, wenn die Eintragung des Vormannes rechtskräftig und durch Rekurs unanfechtbar ist sowie wenn die Grundbuchseintragung keine Streitanmerkung aufweist und wenn seit dem Zeitpunkt der Eintragung mindestens drei Jahre vergangen sind. Somit hat dann die Person, die durch die Eintragung in ihrem bücherlichen Recht verletzt wurde, die Möglichkeit eine Löschungsklage gegen seinen Nachmann, also den Verletzer, und in gewissem Umfang auch gegen den Nachmann seines Nachmannes einzubringen.
Beispiel: Herr Bauer ist Eigentümer der Liegenschaft. Sein Nachmann Herr Bayer ist aufgrund eines ungültigen Grundes im Grundbuch eingetragen worden und daher in Wirklichkeit gar nicht der berechtigte Nachmann des Herrn Bauers. Wenn aber Herr Bayer die Liegenschaft weiterveräußert an Herrn Mayr, kommt es darauf an ob Herr Mayr die Liegenschaft gutgläubig von seinen Vormann Herrn Bayer erworben hat. Sollte Herr Mayr wissen, dass sein Vormann nicht berechtigter Eigentümer der Liegenschaft ist, erwirbt er nicht gutgläubig. Somit kann Herr Bauer sowohl gegen seinen Nachmann Herrn Bayer und gegen den Nachmann seines Nachmannes Herrn Mayr vorgehen. Sollte aber Herr Mayr die Eintragung im Grundbuch aber gutgläubig erreicht haben, so kann Herr Bauer gegen ihn nur begrenz vorgehen. Wurde Herr Bauer von der Eintragung des Herrn Bayer verständigt, muss er innerhalb der Rekursfrist eine Streitanmerkung erwirken und spätestens sechzig Tage nach Ablauf der Rekursfrist die Löschungsklage gegen seinen Nachmann Herrn Bayer und gegen den Nachmann seines Nachmannes Herrn Mayr einbringen. Daher wirkt das Urteil, das der Löschungsklage stattgibt, sowohl gegen Herrn Bayer als auch gegen Herrn Mayr. Sollte aber Herr Bauer die Rekursfrist versäumen, ist das Recht des Nachmannes seines Nachmannes, also das Recht des Herrn Mayr, unanfechtbar.
Daraus ist somit abzuleiten, dass das Publizitätsprinzip das Vertrauen gutgläubiger Personen auf die Vollständigkeit und auf die Richtigkeit der Grundbucheintragung schützen soll. Denn was im Grundbuch nicht eingetragen ist, gilt nicht und die gutgläubige Person soll es daher nicht schaden, dass das Grundbuch nachträglich unrichtig geworden ist. Außerdem muss der gute Glaube auch noch im Zeitpunkt des Ansuchens um die Einverleibung vorhanden sein. Beispiel: Herr Bayer hat an der Liegenschaft des Herrn Bauer durch Ersitzung Eigentum erworben, aber Herr Bayer hat sein Eigentum an der Liegenschaft noch nicht einverleiben lassen. Sodann veräußert Herr Bayer die Liegenschaft an Herrn Mayr, der von der Ersitzung keine Kenntnis haben konnte. Daher erwirbt Herr Mayr mit der Eintragung der Liegenschaft im Grundbuch Eigentum daran.
Auch das Prioritätsprinzip muss berücksichtigt werden, denn dieser besagt, dass die Person, die sich ihre Rechte bzw. ihr Erwerb zeitlich früher im Grundbuch eintragen lässt auch das stärkere Recht hat. Daraus ist abzuleiten, dass bei konkurrierenden Ansuchen um die Einräumung des gleichen dinglichen Rechtes der frühere Antrag dem späteren Antrag vorgeht. Die Rangfrage ist zwar bei allen bücherlichen Rechten wichtig, aber insbesondere bei der Hypothekenbestellung sehr bedeutungsvoll. In diesem Zusammenhang muss auch die Anmerkung der Rangordnung beachtet werden, die vor allem der Eigentümer zur vorläufigen Sicherung eines bücherlichen Ranges erwirken kann, wenn er beabsichtigt demnächst seine Liegenschaft zu veräußern oder zu belasten. Sodann erhält er einen Rangordnungsbescheid, der nur ein Jahr gültig ist, wobei innerhalb dieses Zeitraumes nur jene Person im Range der Anmerkung eingetragen werden kann, die den Bescheid vorlegt. Erhält sodann der Käufer der Liegenschaft den Rangordnungsbescheid, so ist er dagegen gesichert, dass ihm ein zweiter Käufer mit der Eintragung zuvorkommt.
Zudem besteht auch die Möglichkeit der Vorrangseinräumung, das aus als Rangaustausch oder als Prioritätsabtretung bezeichnet wird. Danach kann nämlich der Rang der bücherlichen Rechte durch Vertrag zwischen den Beteiligten geändert werden, wobei zu beachten ist, dass hierzu die Einwilligung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten erforderlich ist; falls es sich beim zurücktretenden Recht um eine Hypothek handelt, ist auch die Einwilligung des Liegenschaftseigentümers erforderlich. Die Person, die zurücktritt, wird üblicherweise aber nur dann mit dem Rangtausch einverstanden sein, wenn sie dafür ein Entgelt bekommt.
Aus dem Spezialitätenprinzip wiederum folgt, dass auch bücherliche Rechte nicht durch einheitlichen Akt am gesamten Vermögen bzw. Liegenschaftsbesitz einer Person begründet werden kann, sondern immer nur an bestimmten Grundbuchskörpern begründet werden kann. Beim Legalitätsprinzip geht es darum, dass das Grundbuchsorgan verpflichtet ist, die Voraussetzungen für die Möglichkeit und Gültigkeit einer bücherlichen Eintragung umfassend zu prüfen. Das Grundbuchsorgan muss beispielsweise etwa die Eintragung eines Erwerbers verweigern, wenn der Kaufvertrag nicht unterfertigt ist oder wenn der Veräußerer der Liegenschaft nicht als Eigentümer im Grundbuch aufscheint. Das Antragsprinzip wiederum legt fest, dass Eintragungen im Grundbuch nicht von Amts wegen, sondern nur aufgrund von Ansuchen der Parteien oder auf Ansuchen einer Behörde erfolgen. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen, wie etwa die amtswegige Bereinigung des Grundbuchs von unzulässigen oder gegenstandslosen Eintragungen.