Eine Ausnahmeregelung der Umsatzsteuer oder auch Mehrwertsteuer bildet der Grundstückserwerb, für den an und für sich keine Umsatzsteuer vorgesehen ist, er unterliegt also einer Art der Steuerbefreiung. Allerdings greift im Falle des Grundstückerwerbs ersatzweise die sogenannte Grunderwerbssteuer in Höhe von grundsätzlich 3,5 Prozent oder 2,0 Prozent bei nahen Angehörigen im Kontrast zur Gegenleistung, also zumeist zum Kaufpreis. Unter nahen Angehörigen, die steuerlich einen leichten Vorteil genießen, nennt das Gesetz mitunter den Ehegatten, einen Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind, konkret ein Adoptivkind, ein Schwiegerkind oder einen Ehegatten von wiederum dem anderen Ehegatten bei Aufteilung ehelichen Gebrauchsvermögens und ehelicher Ersparnisse anlässlich der Scheidung, sowie bei Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe.
Die Grunderwerbsteuer besteuert Erwerbsvorgänge an inländsichen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und darf aufgrund der ähnlichen Schreibweise allerdings nicht mit der Grundsteuer verwechselt werden, zu der später nähere Informationen folgen. Die Abgaben aus der Grunderwerbsteuer werden zwischen Bund, der vier Prozent erhält, und den Gemeinen, die satte 96 Prozent erhalten, geteilt.
Steuergegenstand bei der Grunderwerbsteuer ist ausschließlich der Erwerbsvorgang an einem inländischen Grundstück. Es wird also nicht das Grundstück an sich besteuert, sondern lediglich der Vorgang des Erwerbes. Die Grunderwerbsteuer tritt daher logischerweise nur einmalig beim Erwerb eines Grundstücks auf und ist jedenfalls keine wiederkehrende Steuer bei ein und demselben Grundstück. Der Rechtsverkehr hinsichtlich inländischer Grundstücke unterliegt der Steuer. Der Erwerb der Grundstücke selbst kann in zwei separate Vorgänge unterteilt werden. Zunächst erfolgt das sogenannte Verpflichtungsgeschäft. Ein Verpflichtungsgeschäft kann man sich bildlich gesehen als Vertrag vorstellen. Beide Parteien, beispielsweise der Verkäufer und sein Käufer, einigen sich über die Übereignung eines Grundstückes, Objekt, Preis, Beschaffenheit und sonstige Eigenschaften stehen also vertraglich sowie einvernehmlich fest. Das Verpflichtungsgeschäft begründet also den Anspruch auf die Übereignung des Grundstückes.
Im Anschluss folgt das Erfüllungsgeschäft, das unter Juristen auch als Verfügungsgeschäft bezeichnet wird. Das Verfügungsgeschäft oder Erfüllungsgeschäft ist quasi der sogenannte Modus, also die Art, wie schlussendlich das Eigentum am Grundstück übertragen wird. Das Grundstück wird also im Rahmen des Erfüllungsgeschäfts rechtsgültig übergeben.
Zivilrechtlich erfolgt der Übergang des Eigentums an einem Grundstück in der Regel mit der Eintragung im Grundbuch. Einige Ausnahmen hierzu finden sich beispielsweise beim Erwerb in einer Zwangsversteigerung aber auch bei der Ersitzung. Von der Grunderwerbsteuer umfasst ist bereits das Verpflichtungsgeschäft, also, wie bereits erläutert, beispielsweise der rechtsgültige Kaufvertrag über das Grundstück oder eine Eigentumswohnung , jedenfalls nicht erst das nachfolgende Erfüllungsgeschäft, bei welchem das Eigentum schlussendlich übertragen wird.
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich beim Begriff Grundstück um den selben Begriff aus der Spähre des Zivilrechts. Grundstücke sind demgemäß abgegrenzte Teile der Erdoberfläche mit Unter- und Oberfläche einschließlich der Bestandteile, samt Gebäuden und deren Bestandteilen sowie Zubehör. Ideelle Anteile, also Grundanteile, gelten als ein Grundstück. Mehrere Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, gelten als ein Grundstück, wenn sie im Rahmen eines einzigen Erwerbvorganges in das Eigentum des Erwerbers übergegangen sind. Das bedeutet allerdings aber auch, dass wenn mehrere wirtschaftliche Einheiten übertragen oder verkauft werden, auch mehrere Erwerbsvorgänge stattfinden. Dasselbe gilt, wenn auf einer Vertragsseite mehrere Personen auftreten. Denn, wenn sich ein Rechtsvorgang auf einen Teil einer wirtschaftlichen Einheit bezieht, gilt dieser Teil der wirtschaftlichen Einheit als ein Grundstück. Dies hat insbesonder Bedeutung für die Anwendung der Freigrenze (siehe auch Bagatell-Fälle), des Freibetrages (siehe auch Unternmehmensübertragung), der Begünstigung (siehe auch bäuerliche Übergabsverträge) und des Steuerabsetzbetrages, insbesondere wenn innerhalb von zehn Jahren land- und forstwirtschafliches Vermögen zwischen denselben Personen übertragen wird.
Zur besseren Veranschaulichung kann man sich folgende zwei Beispiele verbildlichen. Wenn beispielsweise ein einzelnes Grundstück, also eine wirtschaftliche Einheit von einem Elternpaar, bestehend aus Vater und Mutter, konkret also von zwei Übergebern an deren Nachkommen, an einen einzigen Übernehmer übertragen wird, liegen folglich zwei unterschiedliche Erwerbsvorgänge vor. Wenn alternativ zwei Grundstücke, also näher zwei wirtschaftliche Einheiten von drei Eigentümern an ein Ehepaar, bestehend aus zwei natürlichen Personen, verkauft, so finden tatsächlich insgesamt zwölf Erwerbsvorgänge statt. [Denn zwei (Grundstücke) mal drei (Eigentümer) mal zwei (Erwerber, Käufer) machen insgesamt zwölf (Erwerbsvorgänge)]
Doch auch bei der österreichischen Grunderwerbsteuer existieren gesetzlich normierte Ausnahmen, die eine Steuerfreiheit nach sich ziehen können. Zum Beispiel der Erwerb eines Grundstückes, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert eine Höhe von maximal Euro 1100,- nicht übersteigt, bleibt steuerfrei. Im August 2008 wurde die Befreiung für Unternehmensübertagungen erlassen. Damit werden Grundstücksübertragungen jedenfalls grunderwerbsteuerpflichtig. Diese Frage war in der österreichischen Fachliteratur zunächst höchst umstritten. Ab August 2008 sind jedoch grunderwerbsteuerbare Vorgänge, die im Zuge einer Unternehmensübertragung (das heißt konkret, mindestens 25 Prozent eines Betriebes oder Teilbetriebes beziehungsweise mindestens 25 Prozent einer Mitunternehmerschaft) bis zu einem Freibetrag von Euro 365.000,- von der Grunderwerbsteuer befreit. Darüber hinaus betrifft diese Steuerfreiheit auch Übergeber, die das 55. Lebensjahr erreicht haben oder alternativ dazu erwerbsunfähig sind, wenn der Übernehmer eine natürliche Person ist und das übergebene Vermögen der Erzielung von betrieblichen Einkünften dient.
Ebenfalls als Ausnahme zur Grunderwerbsteuer zu klassifizieren, ist beispielsweise weiters der Erwerb eines Grundstückes durch einen fremden Staat für Zwecke seiner ausländischen Vertretungsbehörden, zum Beispiel zur Errichtung einer Botschaft. Voraussetzung hierfür allerdings ist die Möglichkeit zur Gegegnseitigkeit, das heißt, dass der steuerbefreite, fremde Staat, dieselben Möglichkeiten und Optionen auch in seinem Territorium zulässt. Zuwendungen durch öffentlich-rechtliche Körperschaften unterliegen ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.
Auch unentgeltliche Zuwendungen zwischen Ehegatten zum Erwerb oder zur Errichtung einer Ehewohnung, die dem dringenden Wohnbedürfnis der Ehegatten dient, werden von dieser Steuer befreit. Voraussetzung hierfür ist, dass die Wohnfläche maximal 150 Quadratmeter beträgt. Die Eigentumsverhältnisse dürfen sich darüber hinaus auch innerhalb von fünf Folgejahren nicht ändern. Ferner muss diese eheliche Wohnnung in einem Zeitraum von drei Monaten fertiggestellt und auch nachweislich bezogen werden. Im Falle, dass der betreffende Wohnraum erst geschaffen, das heißt errichtet werden muss, so wird eine Frist von immerhin acht Jahren bis zur Fertigstellung gewährt.
Wird ein Grundstück, das mehreren Miteigentümern gehört, von diesen Miteigentümern selbst der Fläche nach geteilt, so wird keine Grunderwerbsteuer erhoben, soweit der Wert des Teilgrundstückes, das der einzelne Erwerber erhält, demjenigen Bruchteil entspricht, mit dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist.
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung ermittelt. Nur in besonderen Fällen wird sie vom Wert des Grundstückes selbst errechnet. Zur Gegenleistung zählt jede bewertbare Leistung, die der jeweilige Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Typischerweise besteht die Gegegnleistung in einer bestimmten Geldsumme. Sie kann allerdings auch in einem Dulden oder in einem Unterlassen bestehen. Maßgebend ist nicht, was die Vertragsschließenden als Übergabspreis bezeichnen, sondern was nach dem Inhalt des Vertrags der Übernehmer als Wert der Gegenleistung im maßgebenden Zeitpunkt des Erwerbvorganges zu erbringen hat. Steht hingegen die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Gesetzes anzusehen.