Die grundlegenden Gesetzesbestimmungen im Mietrecht sind im Mietrechtsgesetz zu finden, das aus dem Jahr 1981 stammt, und im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch. Je nach Art des Mietverhältnisses kommen andere Gesetze und Bestimmungen zur Anwendung. In den meisten Fällen ist das Mietrechtsgesetz ganz oder teilweise anwendbar. Wenn das MRG nicht zur Gänze zur Anwendung kommt, gelten die Regeln des Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch; Mietrecht gilt zur Gänze für Wohnungen, einzelne Wohnungsteile, Geschäftsräumlichkeiten aller Art, mit gemietete Haus- oder Grundflächen und genossenschaftliche Nutzungsverträge. Die genaue Beachtung, ob das Mietrechtsgesetz zur Gänze, teilweise oder nicht zur Anwendung kommt, ist sehr wichtig, denn es ist sehr mieterfreundlich; konkret wurde vom Gesetzgeber sehr streng der Kündigungsschutz zu Gunsten des Mieters und die Höhe des Mietzinses geregelt.
Vom Mietrechtsgesetz ausgenommen sind Mietverhältnisse auf Ein- und Zweifamilienhäuser, einige Mietgegenstände in Gewerbebetrieben, wie zum Beispiel Verkehrsunternehmen, Dienst-, Natural- und Werkswohnungen, Ferienwohnungen, Heim, maximal auf sechs Monate befristete Zweitwohnungen oder Wohnungen, die von karitativen oder humanitären Heimen zu diesem Zwecke vermietet werden. Nur eine teilweise Anwendung, nämlich die Kündigungsbestimmungen des MRG werden auf folgende Verträge angewendet: zu Mietzwecken ausgebaute Dachgeschosse, vermietete Wohnungen von Eigentumswohnungseigentümer, Neubauten, die nach 1953 erbaut wurden ohne Wohnbauförderungsmittel, Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark. Ansonsten werden die Regeln des Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch angewendet, wobei man hier allerdings die meisten Vertragsbestandteile selbst aushandeln muss. Wenn es Zweifel gibt, ob das Mietrechtsgesetz ganz, teilweise oder gar nicht angewendet wird, dann wird zwingend das ganze Mietrechtsgesetz angewendet. Mietverträge können mündlich, schriftlich oder auch schlüssig, durch Handlungen, die von Mieter und Vermieter übereinstimmend sind, abgeschlossen werden.
Es gibt unbefristete, befristete und Haupt- oder Untermietverträge. Eine Hauptmiete liegt vor, wenn der Vermieter, Eigentümer der Liegenschaft ist, Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses oder dinglich oder obligatorisch berechtigter Fruchtnießer ist. Untermiete liegt vor, wenn keiner der angeführten Personen als Vermieter auftritt. Der Hauptmieter darf untervermieten, wenn es ohne Nachteil des Eigentümers geschehen kann, das können stärkere Abnützung der Wohnung sein, oder im Hauptmietvertrag die Möglichkeit zur Untermiete nicht ausdrücklich verboten wurde. Jedoch auch ein ausdrückliches Verbot im Mietvertrag kann nicht zur gänzlichen Untersagung der Untermiete führen. Der Hauptmieter kann dennoch mit einem Untermieter einen Vertrag abschließen, wenn er nicht den ganzen Mietgegenstand untervermietet, der vereinbarter Untermietzins nicht unverhältnismäßig hoch zum entrichteten Mietzins ist, die Sorge besteht, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird oder die Anzahl der Bewohner der Wohnung die Anzahl der Räume übersteigt.
Hat der Hauptmieter gegen diese verstoßen, so kann der Vermieter sich folgendermaßen gegen einen unrechtmäßigen Untermieter rechtlich zur Wehr setzen: eine Unterlassungsklage gegen den Hauptmieter einbringen, den Hauptmieter kündigen oder eine Räumungsklage gegen den Untermieter beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Wenn der Mietvertrag befristet wird, so muss dies für mindestens drei Jahre sein, kürzere Befristungen sind nicht möglich. Wenn dies trotzdem gemacht wird, so gilt dieser nicht und wird als unbefristeter Mietvertrag angesehen. Im Gegensatz zu unbefristeten Mietverträgen ist es hier zwingend diesen in schriftlicher Form zu verfassen. Der Mieter hat die Möglichkeit ohne Angabe von Gründen nach Ablauf des ersten Jahres innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten den Mietvertrag zu kündigen. Der Vermieter hat außer den gesetzlichen Kündigungsgründen keine Möglichkeit den Mietvertrag vor Ablauf der Befristung zu lösen. Die Vergebührung des Mietvertrages ist beim zuständigen Finanzamt zu entrichten und richtet sich nach mehreren Kriterien, wie zum Beispiel der Vertragsdauer, Kündigungsmöglichkeiten, Bruttomietzins. Vermieter und Mieter sind beide verpflichtet diese Gebühr zu entrichten, auch wenn im Vertrag etwas anderes vereinbart ist. Beide haften dafür solidarisch, das heißt das jeweils zuständige Finanzamt kann sich an Vermieter und Mieter wenden, um die Gebühr zu bezahlen.
Fast in allen Vermietungen wird der Vermieter eine Kaution vom Mieter verlangen. Dies kann im Mietvertrag vereinbart werden und die Kaution soll Ansprüche, die der Vermieter in Zukunft aus dem Mietvertrag gegen den Mieter hat, sicherstellen. Die Art der Zahlung ist Vereinbarungssache, jedoch soll es eine Spareinlage sein und der Vermieter ist verpflichtet diese zu veranlagen und nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter die Kaution samt Zinsen zurückzugeben, sofern sie nicht zur Deckung von Ansprüchen des Vermieters herangezogen werden. Die Höhe der Kaution können der Vermieter und Mieter selbst bestimmen, sie sind an keine gesetzlichen Bestimmungen gebunden. Eine Ablösezahlung an den Vermieter von zum Beispiel Möbelstücken ist nur dann zulässig, wenn der Ablöse eine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Wird die Mietwohnung von einem Immobilienmakler vermittelt, so richtet sich die Provision nach den Bestimmungen der Immobilienverordnung. Der Vermieter muss die Wohnung in einen guten Zustand übergeben und hat allgemeine Bereiche im Haus auf seine Kosten zu erhalten. Grundsätzlich sind Haustiere erlaubt, es kann jedoch im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden.
Jedenfalls nie verboten werden können Kleintiere, wie Hamster oder Meerschweinchen, solange sie begrenzt sind auf eine kleine Stückzahl in der Wohnung. Auch eine Satellitenschüssel kann an der Außenwand angebracht werden, außer es gibt eine Gemeinschaftsanlage. Ein Mieter muss dies jedoch dem Vermieter anzeigen. Das Mietrechtsgesetz kennt drei Typen von Mietzinsregelungen: angemessener Hauptmietzins, Richtwertmietzins und Kategoriemietzins. Weiters können Mietobjekte, die nicht dem MRG unterliegen, den Mietzins frei vereinbaren. Es gibt hier keine gesetzlichen Regelungen, allerdings sehr wohl Schranken im ABGB, wie Wucher oder Sittenwidrigkeit, die Grenzen bilden. Für den angemessenen Hauptmietzins gibt es keine bestimmte Methode der Berechnung. Er wird vielmehr nach folgenden Kriterien berechnet: der Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie der Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietgegenstandes. In der Praxis geschieht dies meist durch eine Vergleichung mit anderen gleichwertigen Mietobjekten. Die Frage wird in einem Außerstreitverfahren vor dem jeweiligen Bezirksgericht meist mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens gelöst.
Der Richtwertmietzins ist in jedem Bundesland in Österreich anders. Für jedes Bundesland in Österreich gibt es verschiedene Richtwerte und diese werden jedes zweite Jahr entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex festgelegt. Für Mietverträge, die zwischen dem 31.12.1981 und 1.3.1994 abgeschlossen wurden, gelten die Kategoriemietzinse, sofern keine andere Mietzinsberechung im jeweiligen Mietvertrag vereinbart wurde. Insgesamt gibt es die Kategorien A bis D, wobei A die beste Kategorie ist. Sie muss in einem brauchbaren Zustand sein, eine Nutzfläche von mindestens 30 m2 verfügen, zumindest ein Zimmer, Küche, Toilette, Vorraum und Bad verfügen. Dahingegen muss es in einer Wohnung in der Kategorie D keine Toilette im Inneren geben. Der maßgebliche Zeitpunkt der Beurteilung ist immer dann, wenn der Mietvertrag abgeschlossen wird. Der Vermieter kann durch das Gericht eine Erhöhung des Hauptmietzinses erwirken. Dies dann, wenn eine unmittelbar anstehende größere Erhaltungsarbeit ansteht oder gewisse Sanierungsmaßnahmen nötig sind. Die Berechnungen dazu sind sehr komplex. Die Abrechnungen hinsichtlich der Betriebskosten muss der Vermieter gemäß dem MRG in einer Jahresabrechnung erfolgen. Der Vermieter hat sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben anzuführen.
Diese ist bis spätestens 30. Juni des Folgejahres zu legen und hat nachvollziehbar für den Mieter zu sein. Der Mieter kann schriftlich oder gerichtlich kündigen, der Vermieter kann nur gerichtlich kündigen. Dies ist ein besonderer Schutz für den Mieter. Der Vermieter bringt bei Gericht eine Klage ein, wonach der Mieter vom Gericht aufgefordert wird sich innerhalb von vier Wochen dazu zu äußern. Wenn er das nicht tut, dann wird das Mietverhältnis aufgelöst. Erhebt der Mieter fristgerecht Einwendungen gegen die Aufkündigung kommt es zu einem Zivilprozess, dessen Ziel es ist zu prüfen ob die Aufkündigung rechtmäßig ist oder nicht. Dazu sind die Bezirksgerichte zuständig, in dessen Sprengel sich der Mietgegenstand befindet. Bei befristeten Mietverträgen endet der Vertrag mit Ende der Frist, der Mietvertrag kann jedoch verlängert werden. Eine vorzeitige Kündigung ist durch den Mieter bei mindestens drei Jahre befristeten Haupt- oder Untermietvertrag möglich nach Ablauf des ersten Jahres. Dabei sind allerdings die entsprechenden Kündigungsfristen zu beachten, die in der Regel drei Monate sind. Die Kündigung bei einem unbefristeten Mietvertrag kann durch den Vermieter nur aus bestimmten wichtigen Gründen erfolgen, die im Gesetz aufgezählt sind. Ein am häufigsten vorkommender Grund ist der Mietzinsrückstand. Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter trotz einer Mahnung den Mietzins nicht bezahlt und mindestens acht Tage im Rückstand ist.
Rechtsstreitigkeiten aus dem Mietverhältnis werden je nach Streitigkeit bei Gericht im sogenannten streitigen Verfahren oder außerstreitigen Verfahren geregelt. Das Gesetz zählt alle diejenigen Angelegenheiten auf, die ins Außerstreitrecht gehören. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass vertragliche Ansprüche, wie Miete, im streitigen Verfahren sind und Anspräche während des Vertrages, wie die Aufstellung der Betriebskosten durch den Vermieter, im Außerstreitverfahren zu regeln ist. In größeren Städten gibt es sogenannte Schlichtungsstellen, die Verwaltungsbehörden sind. Bevor jemand zu Gericht geht, muss er zuerst in Städten, die eine Schlichtungsstelle haben, sich an diese wenden. Sie entscheidet in der Angelegenheit und wenn man damit nicht zufrieden ist, kann man sich als nächste Instanz an das jeweilige zuständige Bezirksgericht wenden und das Verfahren beginnt von neu an zu laufen. Schlichtungsstellen gibt es in Wien, Salzburg, Graz, St. Pölten, Linz, Mürzzuschlag, Stockerau, Innsbruck, Klagenfurt, Neunkirchen und Leoben. Das Verfahren hier ist kostenlos, wohingegen man bei einem Gerichtsverfahren das Kostenrisiko trägt.