Was ist Wohnungeigentum?




Eingangs muss erwähnt werden, dass Wohnungseigentum das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht ist, eine selbständige Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Unter Wohnungseigentum wird somit kein Eigentumsrecht an Teilen des Hauses bzw. kein real geteiltes Eigentum verstanden. Denn der Wohnungseigentümer ist vielmehr Miteigentümer der ganzen Liegenschaft und erhält ein dingliches Nutzungsrecht und Verfügungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten. Um Wohnungseigentum begründen zu können, bedarf es der schriftlichen Vereinbarung der Miteigentümer. Jedoch muss berücksichtigt werden, dass im Verfahren zur Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft und dass bei der Aufteilung des Wohnungseigentums das Wohnungseigentum auch durch einer gerichtlichen Entscheidung begründet werden kann.

Außerdem wird das dingliche Recht an der Wohnung durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben, wobei zu beachten ist, dass das Wohnungseigentum im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil einzutragen ist. Hierbei sind beim gemeinsamen Wohnungseigentum von Ehegatten ihre Anteile am Mindestanteil zu verbinden. Zudem sollte berücksichtigt werden, dass Wohnungseigentum nicht nur an Wohnungen und an Geschäftsräumen, sondern auch an sonstigen selbständigen Räumlichkeiten begründet werden kann, wie beispielsweise etwa vor allem an Garagen und abgegrenzten Abstellplätzen in Parkhäusern. Andererseits gibt es aber an Teilen der Liegenschaften, die der allgemeinen Benützung dienen kein Wohnungseigentum, wie beispielsweise etwa unter anderem Stiegen, Hausbesorgerwohnung oder gemeinsame Heizungsanlage.

Daraus kann somit entnommen werden, dass Wohnungseigentum das im Grundbuch eingetragene Recht eines Miteigentümers eines Gebäudes ist, eine darin befindliche Wohnung oder eine darin befindliche sonstige selbständige Räumlichkeit, wie beispielsweise etwa Geschäftslokal oder Garage, ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Daher wird man als Wohnungseigentümer zugleich auch Miteigentümer einer Liegenschaft und ist somit sowohl ideeller Anteilseigentümer der Gesamtliegenschaft als auch alleiniger Eigentümer der angekauften Wohnung. Somit braucht man sowohl einen Kaufvertrag als auch einen Wohnungseigentumsvertrag. Daraus kann ebenso abgeleitet werden, dass das Wohnungseigentum nur von Miteigentümern erworben werden kann, denen ein Mindestanteil an der Liegenschaft zusteht. Üblicherweise kann der Mindestanteil zwar nur einer Person ungeteilt zustehen, aber bei Ehegatten gibt es eine Ausnahme.

Denn Ehegatten können gemeinsam Wohnungseigentum erwerben, wobei jedoch jeder von ihnen wiederum Eigentümer des halben Mindestanteils wird. Hierbei muss aber berücksichtigt werden, dass diese Anteile nur gemeinsam veräußert oder belastet werden können bzw. auch nur gemeinsam der Zwangsvollstreckung unterworfen werden können. Sollte jedoch die Ehe aufgelöst werden, so ist in diesem Fall die Miteigentumsgemeinschaft der Ehegatten aufzuheben. Wenn die Ehegatten diesbezüglich keine Einigung erzielen können, ist jeder Ehegatte berechtigt auf Aufhebung der Gemeinschaft zu klagen.

In diesem Zusammenhang muss aber berücksichtigt werden, dass die Wohnung in das Aufteilungsverfahren einzubeziehen ist, wenn sie zum ehelichen Gebrauchsvermögen oder zu den ehelichen Ersparnissen gehören sollte. Es ist ebenso erwähnenswert, dass die Verwaltung der im Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeiten dem Wohnungseigentümer zusteht, wobei er jedoch auch schutzwürdige Interessen der anderen Miteigentümer zu berücksichtigen hat. Die anderen Teile der Liegenschaft werden wiederum von allen Wohnungseigentümer und sonstigen Miteigentümer gemeinsam verwaltet, wobei diese Eigentümer hierbei jedoch zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengefasst werden. Daraus kann somit ebenso entnommen werden, dass die Aufwendungen für die Liegenschaft von den Miteigentümern anteilsmäßig zu tragen sind. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit einen abweichenden Aufteilungsschlüssel festzulegen, wenn sich alle Miteigentümer darüber einig sind und diesbezüglich eine schriftliche Vereinbarung treffen.

Zudem ist es erwähnenswert, dass die dem Verwalter als Machthaber obliegenden Pflichten nicht aufgehoben und auch nicht beschränkt werden können sowie dass der Name und die Anschrift des Verwalters im Grundbuch ersichtlich zu machen sind. Es besteht jedoch die Möglichkeit den Verwalter durch die Mehrheit zu kündigen. Wenn der Verwalter auf unbefristete Zeit bestellt wurde, kann er unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gekündigt werden. Sollte der Verwalter jedoch auf befristete Zeit bestellt worden sein, kann er frühestens nach fünf Jahren jeweils zum Jahresletzten unter gleichzeitiger Bestellung eines anderen Verwalters gekündigt werden. Hierbei muss aber beachtet werden, dass bei einer kürzeren Befristung die Bestellung nur durch Zeitablauf endet. Im Gegensatz zu den soeben erwähnten Kündigungsmöglichkeiten, kann der Verwalter bei Vorliegen wichtiger Gründe jedoch jederzeit gekündigt werden.

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