Eingangs muss erwähnt werden, dass die Schlichtungsstelle in Sachen Mietrecht Mieter und Mieterinnen unterstützt, wenn ihnen Unrechtes geschehen ist. Aber die Schlichtungsstelle unterstützt genauso Vermieter und Vermieterinnen im gleichen Ausmaß. Zu beachten ist ebenso, dass Schlichtungsstellen sowohl überregional als auch auf ein Bundesland bzw. auf eine Stadt tätig sein können. Die Aufgabe der Schlichtungsstelle ist es auf jeden Fall die Rechte der Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer und Hauseigentümer zu schützen. Daraus kann abgeleitet werden, dass die Schlichtungsstelle neben den Problemen der Mieter auch nicht bezahlte Mieten an den Vermieter oder Eigentümer sowie auch viele weitere zu klärenden Problemfelder behandelt.
Somit sind Schlichtungsstellen zuständig für die Durchsetzung von Rechten in wohnrechtlichen Angelegenheiten, wie beispielsweise für Mietzinskostenüberprüfungen oder für Betriebskostenüberprüfungen. Die Haupttätigkeitsbereiche der Schlichtungsstelle sind die Mietzinsüberprüfungen, Betriebskostenüberprüfungen und Heizkostenüberprüfungen, die Durchführung von Erhaltungsarbeiten und Verbesserungsarbeiten, die Hauptmietzinserhöhungen wegen Instandhaltung, die Anerkennung als Hauptmieter, die Duldung von Eingriffen in das Mietrecht, die Veränderung des Mietgegenstandes, die Feststellung des Ablöseanspruches sowie Festlegung des Betriebskostenanteiles und die Nutzwertänderung. In den Schlichtungsstellen kommt es üblicherweise zum Antrag für ein Verfahren, wobei sodann die Fakten zusammengetragen werden und die beiden Parteien, das sind Vermieter bzw. Eigentümer und Mieter, zu einer Verhandlung geladen werden. Wenn sich die Parteien beim Verfahren einigen sollten, ist dieses auch gleich abgeschlossen; aber wenn eine Partei nicht einverstanden ist, kann es zu einem weiterführenden Gerichtsverfahren kommen. Es ist ebenso erwähnenswert, dass Verfahren der Schlichtungsstelle im Gegensatz zu gerichtlichen Verfahren kostenlos sind.
In diesem Zusammenhang muss erwähnt werden, dass Mieter üblicherweise bei der Durchsetzung ihrer Rechten in den Städten mit Mietschlichtungsstellen, welche in mietrechtlichen Außerstreitverfahren in erster Instanz Mietkonflikte entscheiden, besser gestellt sind. Es ist jedoch ebenso erwähnenswert, dass es allerdings bundesweit nur in wenigen Städten Schlichtungsstellen gibt, nämlich in Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Mürzzuschlag, Neunkirchen, Salzburg, St. Pölten, Stockerau und Wien. In allen übrigen Bezirken Österreichs existiert keine Schlichtungsstelle, weshalb Mieter in den restlichen Bezirken Österreichs nur mehr die Möglichkeit haben zum Gericht zu gehen und ein gerichtliches Verfahren anzustreben. Hierzu muss bemerkt werden, dass das Verfahren mit der Antragstellung beginnt und auch dass einige Mieterorganisationen die Antragstellung bei der Schlichtungsstelle bzw. die Vertretung bei Gericht übernehmen. Dafür ist allerdings eine Mitgliedschaft bei ihnen erforderlich. Sollte keine der Parteien das Bezirksgericht anrufen, ist die Entscheidung der Schlichtungsstelle rechtswirksam.
Es muss auch darauf eingegangen werden, wie eigentlich ein Antrag vor der Schlichtungsstelle zu stellen ist. Sollte der Vermieter sich trotz außergerichtlicher Aufforderung weigern, die Miete auf den Richtwertmietzins herabzusetzen, ist es möglich einen Antrag an die Schlichtungsstelle zur Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses zu stellen. Außerdem kann ein Antrag bei der Schlichtungsstelle entweder selbst oder über die Mitgliedschaft bei einer der Mieterorganisationen bzw. durch einen Rechtsanwalt gestellt werden. Wenn der Antrag selbst gestellt wird, muss beachtet werden, dass die Schlichtungsstelle zuständig ist, die für den Wohnbezirk des Antragstellers die Zuständigkeit hat. Diese muss den Antragsteller auch bei der Antragsstellung unterstützen. Außerdem muss der Antragsteller ebenso angeben, wer seine Antragsgegner sind und sollte diesbezüglich einen Grundbuchauszug vom Bezirksgericht mitbringen. Es wird auch empfohlen den Mietvertrag mitzunehmen, da aus diesem hervorgeht wer Antragsteller ist und um welches Mietobjekt es sich handelt. Außerdem muss der Antragsteller ebenso angeben, was genau von der Schlichtungsstelle überprüft werden soll.
Sodann überprüft die Schlichtungsstelle die Angaben des Antragstellers und schickt ein Mitarbeiter zur Wohnung des Antragstellers, um festzustellen wie unter anderen seine Wohnung ausgestattet ist sowie in welchem Stock die Wohnung liegt und wie die Lichtverhältnisse sind. Dazu muss der Antragsteller dem Mitarbeiter der zuständigen Magistratsabteilung natürlich den Zutritt zu seiner Wohnung ermöglichen, wobei der Antragsteller jedoch auch die Möglichkeit hat einen Vertreter beizuziehen, wie beispielsweise etwa ein Rechtsanwalt, ein Mitarbeiter einer Mieterorganisation oder eine sonstige Person seines Vertrauens. Es ist ebenso erwähnenswert, dass auch der Vermieter bzw. ein Vertreter des Vermieters an diesem Termin teilnehmen darf. Sodann schreibt die Schlichtungsstelle eine Verhandlung aus, wobei wiederum der Vermieter bzw. ein Vertreter des Vermieters und der Mieter bzw. ein Vertreter des Mieters an dieser teilnehmen können. Außerdem muss beachtet werden, dass es in dieser Verhandlung oft zu einer Einigung über die Höhe des künftigen Mietzinses sowie über die Rückzahlung des zu viel gezahlten Mietzinses kommt. Sollte es jedoch zu keiner Einigung kommen, stellt die Schlichtungsstelle die Höhe des zulässigen Mietzinses fest.
Sollte der Mieter oder der Vermieter mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht einverstanden sein, besteht die Möglichkeit sich an das Bezirksgericht zu wenden. Es ist ebenso erwähnenswert, dass sowohl Mieter als auch Vermieter das Bezirksgericht anrufen können, wenn die Schlichtungsstelle nicht innerhalb von drei Monaten entscheidet. Man muss jedoch darauf Bedacht nehmen, dass die Entscheidung der Schlichtungsstelle außer Kraft tritt, sobald das Bezirksgericht angerufen wird. Denn sobald das Bezirksgericht vom Mieter oder Vermieter angerufen wird, beginnt ein neues außerstreitiges Gerichtsverfahren.
In diesem Zusammenhang muss beachtet werden, dass das außerstreitige Gerichtsverfahren anders als bei der Schlichtungsstelle nicht kostenfrei ist und dass beim außerstreitigen Gerichtsverfahren das Erfolgsprinzip gilt. Unter Erfolgsprinzip ist zu verstehen, dass die unterliegende Partei die gesamte Verfahrenskosten einschließlich der Anwaltskosten der Gegenseite im gerichtlichen Verfahren zu bezahlen hat. Jedoch kann gegen die Entscheidung des Bezirksgerichtes Rekurs an das Landesgericht erhoben werden. In Ausnahmefällen kann es auch zu einem Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof kommen, wobei sich der Mieter bzw. Vermieter jedoch durch einen Rechtsanwalt bzw. Notar oder durch einen Mitarbeiter einer Mieterorganisation vertreten lassen muss.