Ablauf der Baubewilligung




Eingangs muss erwähnt werden, dass eine Baubewilligung für die Errichtung, Änderung, Erhaltung und für die Beseitigung von Bauwerken benötigt wird. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass ein Bauwerk eine Anlage ist, zu deren Errichtung bautechnische Kenntnisse nötig sind und die mit dem Boden in eine gewisse Verbindung gebracht wird sowie die wegen ihrer Beschaffenheit die öffentlichen Interessen zu berühren geeignet ist. Hierbei ist zu beachten, dass die Wahrung dieser öffentlichen Interessen den Baubehörden obliegt und dass als öffentliche Interessen gewisse Kriterien wie etwa Hygiene, Bausicherheit, Feuersicherheit, Gesundheit und die Verkehrsinteressen in Frage kommen. Außerdem versteht man unter Bau ein überdecktes Bauwerk, das von Personen betreten werden kann und zu mindestens einen Raum umfasst, der zum Aufenthalt von Personen oder zur Unterbringung von Sache gedacht ist. Darunter fallen somit neben Gebäuden unter anderem auch Hütten, Mauern sowie Zäune.

Außerdem gibt es verschiedene Kategorien von Bauvorhaben, und zwar bewilligungspflichtige Bauvorhaben, anzeigepflichtige Bauvorhaben sowie mitteilungspflichtige Bauvorhaben und freie Bauvorhaben. Daher ist zu beachten, dass der Bauherr mit einem baubewilligungspflichtigen Bau erst beginnen darf, wenn der Baubewilligungsbescheid in Rechtskraft erwachsen ist. Fast alle Neubauten sowie Zubauten und Umbauten sind, teilweise ab einer bestimmten Größe bzw. bei erheblichen Auswirkungen, bewilligungspflichtig. Zu Neubauten gehört die Errichtung neuer Gebäude, wobei ein Neubau jedoch auch dann vorliegt, wenn nach Abtragung einer bestehenden Baulichkeit die Fundamente oder die Kellermauern gänzlich oder teilweise wieder benützt werden. Unter Zubau wird wiederum die Vergrößerung eines Gebäudes, entweder der Höhe nach bzw. der Länge nach oder der Breite nach, verstanden. Ein Umbau liegt dann vor, wenn eine bauliche Änderung eines Gebäudes vorgenommen wird, dass dieses Gebäude nach der Änderung gänzlich oder in größeren Teilen als ein anderes Gebäude anzusehen ist. Weiters sind wesentliche Änderungen des Verwendungszwecks von Räumlichkeiten ebenso bewilligungspflichtig.

In Gegensatz dazu darf bei den anzeigepflichtigen Bauführungen erst dann mit dem Bau begonnen werden, wenn die Anzeige von der Baubehörde entweder zur Kenntnis genommen wurde oder wenn die in der Bauordnung festgesetzte Frist zur Untersagung der Bauführung verstrichen ist. Es ist erwähnenswert, dass insbesondere Neubauten bzw. Zubauten und Umbauten von Kleinhausbauten und bestimmte Betriebsgebäude unter bestimmten Voraussetzungen von der Baubewilligungspflicht freigestellt werden können, wobei aber zu berücksichtigen ist, dass dieses Vorhaben anzeigepflichtig ist. Das Vorhaben ist somit nur anzeigepflichtig, wenn gewisse Voraussetzungen vorliegen, wie etwa wenn ein rechtswirksamer Bebauungsplan vorhanden ist, die Nachbarn auch erklären keine Einwendungen zu erheben sowie wenn der befugte Planverfasser die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit allen baurechtlichen Bestimmungen bestätigt und wenn ein befugter Bauführer die Überwachung der Bauausführungen bestätigt. Die Anzeige für diese Bauvorhaben ist schriftlich vor dem vorgesehenen Beginn der Bauführung an die Baubehörde zu richten.

Zudem muss beachtet werden, dass die Behörde jedoch das angezeigte Vorhaben innerhalb von acht Wochen mit Bescheid untersagen kann oder andererseits wiederum mitteilen kann, dass eine Untersagung nicht beabsichtigt wird. Sodann erfolgt bei dieser Mitteilung oder bei Nichtuntersagung innerhalb von acht Wochen die Baufreistellung durch Vermerk auf dem Bauplan, wobei danach wiederum mit der Bauausführung begonnen werden kann. Daraus ist somit abzuleiten, dass wenn innerhalb einer bestimmten Frist die Ausführung des Bauvorhabens nicht untersagt wird bzw. nicht für bewilligungspflichtig erklärt wird, mit der Bauausführung begonnen werden darf.

Beim freien Bauvorhaben handelt es sich um eine Bauführung, die weder bewilligungspflichtig noch anzeigepflichtig ist. Hierbei darf der Bauwerber somit jederzeit mit der Bauführung beginnen, wobei jedoch teilweise eine Mitteilungspflicht dazu besteht. Das bedeutet also, dass freie Bauvorhaben somit ohne vorangehendes Verwaltungsverfahren verwirklicht werden dürfen, wobei lediglich verlangt wird, dass die Behörde davon zu informieren ist. Freie Bauvorhaben, die jedoch der Behörde mitzuteilen sind, stellen beispielsweise etwa geringfügige Gebäudeänderungen sowie bestimmte Einfriedungen und Mauern dar.

Sollte aber ein Bau ohne Bewilligung errichtet worden sein und wenn eine nachträgliche Bewilligung auch nicht möglich ist, führt dies wiederum dazu, dass der Bewerber dadurch eine Verwaltungsübertretung begangen hat und dass die Baubehörde die Entfernung des errichteten Baus verfügen muss. Wenn aber ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben ohne Bauanzeige durchgeführt wird, begeht der Bauwerber zwar eine Verwaltungsübertretung aber die Behörde kann jedoch weder die Beseitigung der eigenmächtigen Bauführung noch die nachträgliche Erstattung einer Bauanzeige verlangen.

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