Bestandverträge Pacht
Im juristischen Bereich werden oft Bestand-, Pacht-, Mietverträge in einem genannt, ohne die genaue Bedeutung der Unterschiede dazu zu kennen. Der Begriff Bestandvertrag ist der Oberbegriff von Verträgen, die für eine bestimmte Zeit gegen einen bestimmten Preis zum Gebrauch überlassen werden, wie zum Beispiel Abschluss eines Mietvertrages einer Wohnung oder Pachtvertrag eines Gasthauses. Pacht steht im Gesetz als die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und qualifizierter Nutzung. Das bedeutet, dass Räumlichkeiten übergeben werden, die auch als Unternehmen benutzt werden können um sie wirtschaftlich zu nutzen. Der Unterschied zur Miete, ist, dass man bei einer Pacht die Räumlichkeiten nutzen und gebrauchen kann und juristisch gesehen, die Früchte daraus ziehen kann. Das bedeutet, dass der Pächter Erträge daraus erzielen darf.
Geschäftsraummiete
In der Praxis ist es oft schwer zu unterscheiden ob ein Vertrag eine Geschäftsraummiete ist oder ob eine Unternehmenspacht vorliegt. Diese Unterscheidung ist deshalb so wichtig, weil für die Geschäftsraummiete das Mietrechtsgesetz anzuwenden ist, das für den Mieter viel günstigere Bestimmungen enthält. Grundsätzlich liegt ein Mietverhältnis vor, wenn ein Raum überlassen worden ist. Sind jedoch ein lebendiges Unternehmen mit Kundenkreis und Bekanntheit, Inventar, Gewerbeberechtigung, Übernahme von Angestellten und Warenlager und Ähnliches mit übernommen worden, ist eine Pacht anzunehmen. Auch eine Pflicht, bei Übernahme der Räumlichkeiten ein Unternehmen zu führen, sogenannte Betriebspflicht, ist ein Indikator, dass es sich um ein Pachtverhältnis handelt. Eine Betriebspflicht wird meistens in den Verträgen mit den Worten: als dieses Unternehmen zu verwenden und auch so wieder zurückzugeben beschrieben. Wesentlich ist auch hier die Rückgabe eines lebendigen Unternehmens. Es müssen nicht alle Kriterien vorliegen, denn es kommt auf den Einzelfall an und wie dieser beurteilt wird.
Der Betriebspflicht kommt jedoch die wesentlichste Bedeutung zu. Eine Sonderproblematik sind unter anderem Unternehmen in Einkaufszentren bzw. Bahnhöfen. Hier ist fast in allen Verträgen, falls diese nicht geregelt wurde, eine Betriebspflicht anzunehmen. Der Grund dafür ist, dass es eine vorhandene Infrastruktur gibt, wie etwa Parkplätze und Toiletten und auch hier ist nach Judikatur des Obersten Gerichtshof meist von einem Pachtvertrag auszugehen. Die Betriebspflicht muss nicht direkt im Vertrag abgeschlossen werden, sie kann sich auch aus den Worten und Intentionen der Vertragspartner ergeben. Pachtverträge können auf beliebige Dauer abgeschlossen werden. So kann eine Pacht für die Dauer von mehreren Jahrzehnten, aber auch nur für mehrere Stunden, wie etwa ein Würstelstand während eines Events, sein.