Pflichten und Rechte des Mieters während des Mietverhältnisses




Betriebskostenabrechnung und Mietzinserhöhung

In der Betriebskostenabrechnung sind alle Kosten des Hauses aufgeschlüsselt. Der Mieter darf Einblick in die Betriebskostenabrechnung der Wohnung haben. Diese sind vom Vermieter spätestens im Juli des Abrechnungsjahres dem Mieter vorzulegen. Meistens wird die Betriebskostenabrechnung im Haus an einer Tafel oder anderswo sichtbar aufgehängt. Des Weiteren kann der Mieter beim Vermieter in alle Belege und Abrechnungen einsehen und darf diese auch für sich kopieren. Wenn der Vermieter diese Einsicht verweigert, kann der Mieter dies im Wege eines außerstreitigen Verfahrens bei dem zuständigen Bezirksgericht erwirken. Zuständig ist immer dieses Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Mietwohnung liegt. Dabei ist es ratsam, am jeweiligen Amtstag, der immer dienstags stattfindet, diesen Antrag dort zu Protokoll zu geben.

Betriebskosten, wie etwa Kanal- oder Müllgebühren werden nach Nutzfläche der Mietwohnung im ganzen Haus aufgeteilt. Als Nutzfläche gilt die gesamte Bodenfläche, wobei Keller- und Dachbodenflächen nicht dazu gerechnet werden. Auch Kosten, die von allen Mietern benutzt werden, wie Gemeinschaftswaschräume oder Lifte werden aufgeteilt, unabhängig davon ob diese von den Mietern auch tatsächlich benutzt werden. Darauf kann der jeweilige Mieter auch nicht verzichten und hat bei diesen Kosten seinen Teil beizutragen.

Grundsätzlich kann der Mietzins ohne eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter während der Vertragsdauer nicht erhöht worden. Jedoch gibt es hier gesetzliche Ausnahmen, wie die Wertsicherungsklausel und Mietzinserhöhung durch Finanzierung von größeren Erhaltungstätigkeiten. Fast in jedem Mietvertrag ist eine Wertsicherungsklausel enthalten. Dabei handelt es sich um eine Klausel, die die Inflation berücksichtigt. Der Mietzins erhöht sich dann in der jeweiligen Inflationshöhe. Das wird dann vom Vermieter den Mieter bekannt gegeben, dies kann passieren, muss aber nicht. Es liegt im Interesse des Vermieters ob er darauf besteht oder nicht. Wenn diese Klausel nicht im Mietvertrag enthalten ist, kann sich der Vermieter auf die Inflation nicht berufen. Die Mietzinserhöhung aufgrund von größeren Erhaltungstätigkeiten ist gesetzlich geregelt. Dabei darf diese nur erfolgen, wenn ein Gericht oder eine Schlichtungsstelle, die in größeren Städten anstatt des Gerichtes zuständig ist, dieses entscheidet. In diesem Verfahren ist jeder Mieter einer Mietwohnung des gesamten Hauses Partei.

Der Vermieter kann die Mietzinserhöhung vor Beginn der Bautätigkeit beantragen oder auch erst später. In der Verhandlung kann dann jeder Mieter Einwendungen gegen die geplante Erhaltungstätigkeit erheben. Diese Einwendungen können die Höhe der Kosten, die Erforderlichkeit der Reparatur oder anderes sein. Das Gericht entscheidet dann, ob der Mietzins aller Mieter erhöht werden darf und wenn ja, für welchen Zeitraum. In Österreich ist es üblich, diese Mietzinszahlungen auf längere Zeit zu erhöhen, meist auf 10 Jahre. Wenn sich die Kosten für die Bautätigkeit nach Beendigung dieser ändern, kann der Vermieter oder Mieter dies bei Gericht beantragen, die dann meist bewilligt wird.

Instandhaltung

Kann der Mieter die Mietwohnung nicht mehr so bewohnen, wie er sie übernommen hat und wie vereinbart wurde, kann er eine Mietzinssenkung verlangen. Dies kommt vor allem vor, wenn ein großer Wasserschaden Teile der Wohnung verwüstet oder die Gastherme im Winter nicht mehr funktioniert und es in der Mietwohnung Minusgrade hat. Nicht möglich ist dies jedoch, wenn der Mieter die Mietwohnung bereits in so einem Zustand übernommen hat, selbst den Schaden herbeigeführt hat oder den Vermieter an der Schadensbeseitigung hindert. Die Mietzinsminderung ist auch dann möglich, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Anwendungsfälle sind bei der Mietzinsminderung vor allem defekte Heizungen, Schimmelbildungen oder Wasserrohrbrüche. Der Mieter hat dies unverzüglich dem Vermieter schriftlich aufzuzeigen und ihn aufzufordern den Schaden zu beheben und für die Dauer der Behebung eine Mietzinsminderung zu verlangen.

Der Vermieter hat das Recht, die Mietwohnung während der Mietdauer für sich wohnlich zu gestalten und umzuändern. Darunter gemeint ist, dass der Mieter zum Beispiel Nägel in die Wand schlagen kann, um Bilder aufzuhängen oder den Vorraum gelb ausmalen. Bei unwesentlichen Veränderungen, wie Ausmalen oder Tapezieren muss der Vermieter von der Veränderung nicht verständigt werden. Bei wesentlichen Veränderungen sind diese auf jeden Fall dem Vermieter zu melden und dessen Zustimmung abzuwarten. Wenn der Mieter entscheidet, einen Boden zu erneuern und einen neuen Parkettboden verlegen möchte, muss auf jeden Fall der Vermieter um Erlaubnis fragen. Auch zum Beispiel wenn der Mieter in der Mietwohnung Wände versetzt. Wenn sich der Vermieter nicht binnen zwei Monaten meldet, gilt das als seine Zustimmung. Veränderungen, die mit dem Gebäude fest verbunden sind, gehen in das Eigentum des Vermieters über. Der Mieter hat aber meist Anspruch auf seine Investitionskosten.

Mieterwechsel

Wenn der Hauptmieter aus der Mietwohnung während der Mietvertragsdauer auszieht, kann er sein Mietverhältnis kündigen oder an einen nahen Verwandten übertragen. Dies ist vor allem dann bedeutend, wenn Ehegatten entscheiden in Zukunft getrennt wohnen zu wollen. Im Falle einer Scheidung sollte das bereits im Vorhinein geregelt werden, ob und wer in der Mietwohnung wohnen bleiben möchte. Nach dem Mietrechtsgesetz muss der Mieter den Mieterwechsel nicht dem Vermieter aufzeigen, dennoch zeigt es sich in der Praxis als hilfreich um zukünftige Missverständnisse und Probleme zu verhindern. Stirbt der Mieter treten seine Erben automatisch in das Mietverhältnis ein. Dies kommt jedoch nicht zur Anwendung, wenn der verstorbene Mieter sogenannte eintrittsberechtigte Personen hat. Dies sind naturgemäß Kinder, Ehegatten und Lebensgefährten, und zwar auch gleichgeschlechtliche Lebensgefährten, die mit dem Verstorbenen in der gleichen Mietwohnung gelebt haben. Anstatt den Erben treten sie in den Mietvertrag ein. Die Eintrittsberechtigten haben die Möglichkeit binnen 14 Tage das Mietverhältnis zu kündigen. Die weiteren Kündigungsmöglichkeiten bleiben aufrecht.

Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses die Mietwohnung aufgrund essentiellen Angelegenheiten, wie Ablesen des Wärmemessers oder Begutachtung von Schäden, betreten. Dies muss er allerdings dem Mieter mindestens eine Woche vorher melden, außer es ist Gefahr im Verzug, wie etwa ein drohender großer Schaden.

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