Normalerweise enden Mietverträge mit Zeitablauf, denn es werden die meisten Mietverträge mit einer befristeten Mietdauer abgeschlossen. Weiters können Mietverträge durch Kündigung, sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter, beendet werden. Grundsätzlich ist es immer möglich, dass sich beide, sowohl Vermieter als auch Mieter einigen, das Mietverhältnis zu beenden. Diese Möglichkeit besteht immer und ist zu jeder Zeit des Mietverhältnisses möglich. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, weil es schwer ist, eine Einigung zu erzielen.
Weiters können Mietverträge, die befristet sind, beliebig oft und beliebig lange verlängert werden. Der Mieter muss nicht nach Ende der Befristung zwingend ausziehen, er kann immer eine Verlängerung mit dem Vermieter vereinbaren. Die erste Befristung muss jedoch, für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen werden. Der Mieter hat erstmals die Möglichkeit nach Ablauf des ersten Jahres das Mietverhältnis zu kündigen. Dabei sind jedoch allfällige Kündigungsfristen einzuhalten, die im Mietvertrag vereinbart wurden, die in der Regel drei Monate sind. Um eine wirksame Kündigung durchzuführen, muss der Mieter dem Vermieter eine schriftliche Kündigung schicken.
Wenn der Mieter also am 31.12. ausziehen möchte und das bestehende Mietverhältnis auflösen möchte, muss die Kündigung spätestens am 30.09. beim Vermieter eingetroffen sein. Es reicht nicht aus, wenn der Mieter diese erst am 30.09. abschickt, denn sie muss zu diesem Zeitpunkt bereits beim Vermieter eingelangt sein. Wenn sich der Mieter unklar ist, wann das Mietverhältnis beendet werden kann, sollte er sich bei diversen Beratungsstellen, wie der Mietervereinigung, Arbeiterkammer oder beim zuständigen Bezirksgericht am Amtstag, der jeweils dienstags abgehalten wird, informieren. Der Mieter kann auch gerichtlich kündigen, es ist allerdings gesetzlich nicht zwingend und auch nicht ratsam, dies zu tun, denn dadurch entstehen Kosten für den Mieter.
Dem Vermieter ist es nicht möglich vor Ablauf der Befristung ohne Angabe von Kündigungsgründen mittels einer schriftlichen Mitteilung das Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen. Wenn der Vermieter dies dennoch machen möchte, muss er eine Kündigungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. In der Klage hat er einen Kündigungsgrund, die im Mietrechtsgesetz aufgelistet sind, vorzubringen. Andere Kündigungsgründe kann der Vermieter nicht vor bringen, er muss sich an die gesetzlichen Vorschriften halten. Kündigungsgründe können zum Beispiel sein, dass der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder die Mietwohnung nachteilig gebraucht, dass heißt sie beschädigt oder sie verunstaltet oder sich unleidlich verhält. In der Praxis sind diese beiden Kündigungsgründe die am häufigsten vorkommen. Der Mieter bekommt danach vom Gericht über die eingebrachte Klage Bescheid, wobei dieser dann binnen vier Wochen Einwendungen dagegen erheben kann. Einwendungen können zum Beispiel sein, dass der Mieter den Mietzins bereits bezahlt hat oder die Mietwohnung in einem guten Zustand ist. Dies hat der Mieter vor Gericht darzulegen. Tut der Mieter dies nicht, wird das Gericht der Klage zustimmen und das Mietverhältnis wird vom Gericht beendet. Der Mieter muss dann von der Mietwohnung ausziehen und der Mietvertrag gilt als beendet.
Nach Ablauf der vierwöchigen Einspruchsfrist hat der Mieter keine Möglichkeit mehr, sich gegen die Kündigung zu verteidigen. Wenn danach der Mieter die Mietwohnung nicht verlässt, kann der Vermieter eine Räumungsexekution, die sogenannte Delogierung, bei Gericht beantragen. Dabei kommt es dann zu einem weiteren Gerichtstermin, bei der der Mieter auf jeden Fall anwesend sein muss, wo er Einwendungen gegen die Delogierung erheben kann. Gemeinsam mit der Zustellung der Klage und dem Gerichtstermin bekommt der Mieter eine Benachrichtigung, dass seine Wohnortgemeinde über die drohende Obdachlosigkeit verständigt wird. Wenn der Mieter dies nicht möchte, kann er das Gericht innerhalb der angegebenen Frist eingeben. Wenn er dem Gericht nicht innerhalb dieser Frist dies rückmeldet und vielleicht dies erst in der Verhandlung macht, ist diese meist verstrichen und das Gericht hat bereits eine Mitteilung an die jeweilige Gemeinde gemacht.
Der jeweilige Verhandlungstermin ist jeweils für eine kurze Zeit anberaumt, meist dauert die Verhandlung nicht länger als fünfzehn Minuten. Der Mieter hat die Pflicht zur Verhandlung zu kommen. Tut er dies nicht und kommt er nicht zum angegebenen Verhandlungstermin und hat sich auch nicht für das Fernbleiben entschuldigt, kann ein Versäumungsurteil gegen ihn erlassen werden. In diesem Versäumungsurteil wird der Klage stattgegeben und der Kläger hat die Mietwohnung zu räumen. In diesem Urteil wird eine Frist festgesetzt, in der der Mieter die Wohnung verlassen muss, wobei der Mieter bei Gericht eine Verlängerung dieser Frist beantragen kann, wenn er von Obdachlosigkeit bedroht wird. Das Gericht prüft dann, ob dieser Umstand und diese Bedrohung wirklich vorliegen und ob eine Verlängerung der Frist zum Ausziehen nicht zum großen Nachteil des Vermieters passiert.
Erhält der Mieter die Kaution, die er beim Mietbeginn dem Vermieter übergeben hat, nicht, obwohl er die Mietwohnung wie vereinbart zurückgegeben hat, kann er diese beim Bezirksgericht mit einer Klage zurückverlangen. Zu beachten ist hierbei nur, wie bei allen anderen Klagen auch, dass immer Gerichtsgebühren zu bezahlen sind, die bei Obsiegen der Klage des Klägers, vom Vermieter zurückbezahlt werden müssen. Ansonsten trifft dem Kläger, also in diesem Fall dem Mieter das Kostenrisiko und er hat sowohl seine Kosten als auch die Prozesskosten des Vermieters zu bezahlen.